长沙xx项目花园别墅市场定位报告

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1、长沙·XX花园别墅1、2号地块项目定位分析、研讨·2009年4月前言·XX花园别墅1号地块用地规模208亩，2号地块用地规模为147亩，两块用地规模合计355亩（含上一次公园规划调整新增的用地），容积率为1.2，1号地块整体定位和物业发展方向定位于别墅和高质的花园洋房，2号地块定位于联排和品质多层。在项目规划设计启动前，我们对长沙别墅市场做了参考性的市场调查，以此来论证·XX花园别墅1、2号地块定位是否可行。调查结果显示：长沙别墅自07年迈入市场以来，供给量仅占总商品房住宅的5%以下。但就市场而言，有消费需求空间。·受价格

2、制约，长沙别墅产品开发品质平平，在售的别墅产品规划，均以混合型、多样化产品设计为主，高端别墅项目缺乏；目前已售别墅最高售价为香江水岸城市花园独立水景别墅1.0万元/平方米（07年市场售价）。独立别墅售价在6000元—10000元/平方米，联排售价在5000—5500元/平方米，景观洋房3000元/平方米左右；长沙在售别墅以衡府为最高品质代表，该项目别墅自08年4月开盘至今大定及网上签约率为55%左右（网上签约率为20%）；·XX花园别墅1、2号地块（用地分别为208亩和147亩）容积率为1.2（已按1.2报批，但最低可以调

3、整至0.8左右），最大化总建筑面积分别为166401平方米和117601平方米；如以现1期产品规划形态销售，按长沙未来2年内本项目预测可达到平均售价3000元/㎡左右计算，1、2号地块预期销售总收入分别为4.99亿元和3.53亿元。如·XX花园别墅1号地块定位于别墅产品，容积率调整到0.7，总建筑面积为97067平方米。别墅项目楼面机会成本为5140.78元/平方米。如·XX花园别墅2号地块定位于联排、洋房和多层等复合产品，容积率调整到1.0，总建筑面积为98000平方米。别墅项目楼面机会成本为3602.04元/平方米。1

4、号地块在整个·XX花园别墅项目当中属上乘的位置，东面临湖面（河道宽60——80米），南面和西面与公园连成一片，北面为商业街和后续用地，如按长沙目前档次规划，以保守单价6500元/平方米测算，地块预期销售总收入为6.31亿元.2号地块位于社区主干道西侧和公园东侧，地块价值西面地块优于东面地块，联排和多层用地按1：1划分（联排和多层建筑面积分别为39200平方米和58800平方米），联排和多层单价分别以6500元/平方米和3000元/平方米测算地块，地块预期销售总收入为4.31亿元.独栋、双拼等类型别墅市场热销，联排别墅相对偏

5、软，市场竞争较大。别墅购买对象均为本地家庭、自住用途。从取得的在售别墅项目的购买群体资料显示：在长沙从事煤矿、建材、批发等私营主，国企领导、教授、医生以及政府高收入官员（身份较隐蔽）是别墅消费主力。长沙政府主管部门对别墅开发的政策执行相对宽松。1号地块定位于高端型别墅开发，是可行的。电梯房已出现了供应量过剩，相对而多层项目还不是很多；目前多层的市场接受度要远远高于电梯房的市场接受度；从目前一期多层的销售来看，取得的成项还是可喜的，客户对我们·XX花园别墅的多层产品还是认可的；在一期的产品开发过程中，我们已积累了一定的多层开

6、发经验；如将别墅和多层同时开发，那么一方面能保证一定的签约率和资金回笼速度；2号地块定位于联排和多层，并与1号地块同期搭配开发，是可行的。长沙市场在售别墅情况调查（销售数据来源长沙房管局09年4月18日网上公布）衡府衡府衡府-广州正和投资有限公司占地96.65亩总建筑面积10.5万/㎡容积率1.5绿化率55%总户数533户规划有情景洋房、联排别墅和板式高层开盘时间08年4月入伙时间09年11月物业管理费1.2元/㎡·月采用简约的现代偏中式风格，以灰、白色调为主，白墙黛瓦，。建筑大面积使用自然采光。情景洋房布局，是采用了5+

7、1层层带大型南向露台的设计手法，弧形的屋顶设计。整个项目以生态中央水景为主线，自然分割成几个居住组团，布局规整，项目建筑南北朝向，户户做到南北通透。项目北面板式高层无栋距，毫无遮挡，视野开阔，蒸水风光尽收眼底。情景洋房、低层住宅围绕中央水景，小桥流水，私享低密庭院生活。在情景洋房设计上，顶层复式采用4米挑高设计，阁楼采用弧形屋顶设计，最大限度增加可用空间，顶层叠加式双天台设计。在低层住宅设计上，有独享双庭院、层层露台空间，住宅的双主卧设计，下沉式庭院、地下视听室、入户庭院、大露台立体错落空间。庭院景观设计上,以中央水带为景

8、观核心，结合院落景观、架空层景观、绿化带景观共同组成整个项目的景观系统。同时，吸取现代中式园林风格，以“对景、隔景、曲景”等多种景观处理手法，做到步步有景，移步易景。在周边环境上，利用景观资源势——蒸水风光带以“大生态”的设计概念，通过人工堆坡，创造出“生态坡地生活”形态。别墅产品销售情况：双拼共26套