长沙振业浪琴湾项目市场定位深化报告

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1、长沙振业浪琴湾项目市场定位深化报告2008年长沙振业浪琴湾项目市场定位深化报告本次汇报重点是在上一轮汇报的基础上，对会上提出的几个核心点问题进行深化补充。汇报的目的着重于对各个关注点的重点突破，以期使项目定位更加深入、完善。上次汇报的要点回顾通过上一轮的汇报,我司重点探讨了如下几个问题:Q1:本项目市场空间及运作是否安全的问题;Q2:本项目地块收益的问题;Q3:本项目开发策略的问题;Q4:本项目物业组合及产品定位的问题;Q5:本项目物业发展规划及启动期的问题。上一轮汇报的几个核心意见：A1：龙王港路、高新路对本

2、项目启动形成巨大制约，必须加强和政府的沟通和引导；A２：对产品要有较高要求，入市绝对不能中低或者中端产品；A３：对产品必须进行差异化的市场定位。本次汇报重点是解决上次汇报中需要深化的几个点问题本次汇报的基本框架项目市场攻击点战略项目定位体系及差异化打造建议项目市场启动策略项目主力客户及其容量分析项目9070思考项目规划要点建议项目市场攻击点战略◆项目SWOT综述◆项目开发模式回顾◆项目市场攻击点战略◆项目竞争环境回顾1、自然山景资源——是长沙众多山景高端物业中资源最为丰富的项目　项目直面岳麓山，是岳麓山公园峰顶

3、城市视野的第一线，而项目本身亦有丰富的坡地和原生植被，与山景资源形成了鲜明的“对景关系”。相对与麓南板块的高端项目，拥有更加明显的山景资源优势，未来山景资源占有率更高；2、未来水景资源——长沙一江一河、四湖物业迅猛起步后的又一代表性水景资源项目项目南面临规划中的5000亩梅溪湖，虽然湖目前尚未形成。但在长沙“依托于湘江的华盛·新外滩”、“依托松雅湖的碧桂园·威尼斯城”、“依托于月湖的藏珑”等项目成功开发后，可以预见，未来本项目的水景资源价值，将拥有一定的验证基础和发展空间，而梅溪湖的规模和“后来居上”整体规划优

4、势，也必将有形强化项目的价值认知；3、千亩规模——在长沙千亩规模大盘中开发条件更为优越　项目占地约902亩，虽然在规模上与长沙其他千亩大盘相比没有更多优势可言，但从其地段讲，相对星沙的鹏基、恒基，望城的和黄、玫瑰园，城南的汀湘、阳光100、中信等，地段更贴近于中心区域，生活氛围更为成熟，开发基础更为优越。（一）项目具备6大优势（S）项目市场攻击点战略/本项目SWOT分析/优势（一）项目具备6大优势（S）4、交通升级——龙王港路等，在改善项目交通环境的同时，也将影响着项目地处河西的置业格局　项目北临枫林路，通过湘

5、江一桥连接市中心，未来还有龙王港路连接二、三环线，交通十分便捷。其中，龙王港路修通后直接与金星大道接壤，与新市政府将形成无阻碍对接；并跨二环路与三环路相接，未来是长沙对外交通的重要干线；同时，延二环线向南，跨麓山南路直通大学城，将成为继阳光100后，大学城客户近距置业的首选区域。从以上因素讲，龙王港路在改善项目交通环境的同时，也必将影响到项目地处河西的置业格局与关系，使项目成为“东政府、西三环、北麓谷、南学城”的“核心”地段物业；5、文化资源——学府文化与高新领域的交融　项目处于岳麓山下，承接岳麓书院千年学府的

6、文化气息，周边学府高校众多，文化氛围浓厚。加上北面麓谷高新科技人才聚集的特征，呈现出一定的文化内涵；6、品牌优势——长沙八大上市地产开发企业中的一匹黑马振业是深圳的上市地产公司（股票代码000006），有很大的品牌影响力，且在深圳有成功开发大盘的操作经验。作为地产的几个龙头股之一，在全国范围内的广大股民中，认知度较高。而在长沙目前初露锋芒，与其他高端物业开发商相比，将被无形中例如地产“第一梯队“。项目市场攻击点战略/本项目SWOT分析/优势1、项目地块不成熟项目地块周边为低档次民房,形象档次较差。地块内现状为山

7、地、水塘、农民居住地等，地块还没有完全经过“三通一平”，是一块半生地，前期改造费用较大；2、项目周边配套比较缺乏项目周围一公里范围内，高档次的配套设施缺乏，生活成熟度不足；3、地块形状不规则项目地块形状不规则,并被分割成几个部分，不利于整体规划。（二）项目开发存在三大劣势（W）项目市场攻击点战略/本项目SWOT分析/劣势1、长株潭城市群战略，为本项目客户圈层扩张带来机会中部的崛起，长株潭一体化，促使长沙的城市吸附力将稳步增强，对长沙吸引外来人口置业（主要为湖南籍在广东省、福建省发展人士），将起到非常有力的推动作

8、用，同时，对本项目客户圈层的扩张奠定基础；2、长沙市政府重点建设河西新城，为项目开发环境的改善带来机会长沙市政府“十一五”期间重点开发河西新城，项目所在区域将得到飞速发展。虽然政府的实施步骤上预计相对缓慢，但其发展前景仍在存在，对项目而言，由于是大盘开发，对项目后期开发而言仍然是一种环境改善的机会；3、河西房地产供销两旺的局面，为项目定位档次的提升、产品差异化打造带来机会河西房地产业在