王家湾项目定位深化及业态规划建议.ppt

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1、王家湾项目商业定位深化及业态规划建议2009-3-101前言本报告是继前期已经完成的《王家湾商业定位报告》及《王家湾项目运营发展建议报告》的基础上，对项目定位进行深化和补充，并提出项目商业业态规划和布局建议。通过对项目区域商业市场的深度和专项研究，本报告的定位更具依据，项目定位为集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体综合性的购物中心完全是可行的，符合对王家湾商圈发展的趋势。本报告通过商业业态的特点，借鉴类似项目的案例，结合本项目自身物业条件和规划特点，提出项目业态规划布局建议。本报告通过对项目销售价格的评估，测算项目投资收益产出，确定项目投

2、资如何平衡，未来预期的收入以及商业的经营方式。2项目市场定位项目功能定位项目整体发展战略回顾项目经营定位项目业态定位项目业态规划建议报告框架解析进一步定位深化商圈定位项目目标消费群定位明确确定项目业态布局预判项目价值预判项目投资估算经营方式的选择如何实现项目投资估算平衡3项目内部因素判断项目整体发展战略回顾项目规模属于中型百货规模，业态覆盖面有限；处于王家湾商圈核心地段，商业氛围浓厚，但整个商圈体量面临南移趋势，使项目处于孤立局面；项目道路系统，交通系统均配套完善，远期还有地铁规划，有效增强项目商圈辐射范围项目外部因素判断从武汉商圈

3、格局发展，钟家村商圈发展受到很大制约，王家湾将有望成为汉阳核心商圈；项目5公里半径内的拥有50万人口的消费力，为项目提供充足的客群基础；项目面临王家湾商圈内剧烈的竞争，商圈体量大，业态全；项目市场机会点挖掘王家湾商圈业态已经包含超市、百货、专业卖场、专卖店、电影院、娱乐休闲等，业态齐全。但整个商圈内档次较低，时尚流行类品牌专卖店少，餐饮娱乐休闲业态较为稀缺；目前王家湾商圈内的各集中商业，规划设计一般，很难留住消费者。本项目可增设体验点，使消费者寓休闲、娱乐、游玩于购物之中，延长消费者在商场中停留的时间，快速提升项目的人气。4王家湾商

4、圈商业竞争非常激烈，本案寻求突破，唯有从以下两方面来打造自身的核心竞争力：一是走差异化的道路，升级和补充业态；二是提升消费者购物体验，打造购物体验点，增强项目的旅游价值和娱乐性。项目整体发展战略回顾5项目整体发展战略落实差异化经营打造体验点明确项目商圈在哪里明确项目的目标消费群体是那些明确项目的功能定位是什么明确项目的经营定位是什么明确项目的业态如何规划明确项目经营方式如何选择明确项目的市场定位是什么6第一部分：定位深化7商圈定位——范围核心商圈（1KM范围内）：项目最为重要的商圈辐射范围，但也是项目竞争最为激烈的商圈。延伸商圈（1

5、-3KM范围内）：该商圈已辐射汉阳中心城区中部区域、沌口及蔡甸等。并且目前这个区域内商业体量小，市场竞争压力小，均有交通系统达到，该商圈是本项目重要的客流区域。外延商圈（3-5KM）：该商圈是项目最远能辐射区域，已基本覆盖整个汉阳区域及汉口部分区域。但该商圈由于受到武广、江汉路、钟家村商圈的影响，客户到达本项目有限。商圈定位——特征～商圈级别目前，汉阳片区已成型的商圈有三个，分别为钟家村商圈、王家湾商圈和沌口商圈，本案处于王家湾商圈。十一五规划中，钟家村规划为市级商业中心，十升路（王家湾）、四新、沌口等地规划为市级商业副中心(指在居

6、民稠密区、历史商业集中路段、公共交通集散地、新兴大型住宅区周边设置的区域性商业服务中心)。钟家村规划为市级商业中心，王家湾规划为市级商业副中心，区域商业潜力被低估，未来发展前景看好9王家湾商圈商业体量超过40万方，商业业态齐全，市场已进入白热化竞争阶段。王家湾商圈内已有、在建和规划中的大中型商业单体的总体量已超出40万方，以该商圈5公里以内的总人口为50万人计算，根据人口及消费能力确定法，根据国际经验，1万平方米的商业面积必须支持的服务系数为87114。商圈内所支持的项目体量为7-8万平方米。商业项目适宜的规模X=（该项目辐射的消费

7、人口×区域城镇居民人均可支配收入）/87114。目前汉阳人均可支配收入=12866（按2006年水平，平均涨幅10%计算）王家湾商圈可辐射人口=50万X=（12866×500000）/87114=73845平方米大中型单体商业主营业态规模（万㎡）说明汉商21世纪中心百货、家乐福生活超市、餐饮娱乐、家电家居8规划扩建至12万㎡国美、工贸、苏宁家电专业卖场1.9金马、好美家家居3武汉摩尔城超市、百货、百货、餐饮、影艺、娱乐地上9.5地下4.5在建大洋百货中档百货3-4在建欧亚达家居6规划合计46（含扩建、在建和规划）商圈定位——特征～商

8、圈体量10商圈定位——特征～商圈资源大型住宅区：玫瑰苑、南国明珠、国信新城、碧水晴天、新澳蓝草坪……大型企业：武烟、九州通、神龙、晨鸣纸业、冠捷、唯冠、海尔、美的……所处区域内大型住宅和经济开发区大量工业企业分布，为商业消费囤积大量人