长沙南郡项目前期定位第二轮深化报告

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1、长沙南郡项目前期定位第二轮深化报告商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。2回顾：上次报告中已达成共识的核心结论：项目整体打造成长沙南城地标级城市综合体D24地块不适宜发展

2、写字楼物业；商业是本项目的重点与难点，对住宅价值的实现与提升也起到关键作用；D25地块发展星级酒店物业；住宅依据独特的地段与景观价值定位高端物业。D24D26D31D33D38商业星级酒店豪宅3本次报告需要重点关注内容：商业定位：基于对本项目商业价值的进一步深入挖掘与论证得出发展方向与初步规划建议酒店定位：基于地块特殊价值及市场发展前景，参照可借鉴案例得出定位方向与初步规划建议住宅定位：解决高端定位与地块自身指标条件限制思路下，对上一次定位的进一步完善4第一章：商业篇本项目D24地块商业价值的深入挖掘与定位方向5上一轮报告中，我们对本

3、项目发展商业从宏观优势方面进行了三点解读：本项目发展商业的三个宏观优势：宏观视角1：城市新地标——城市发展主方向上核心地段的城市综合体宏观视角2：城市文化名片——三馆一中心+艺术公园+景观中轴，南城最大的公共空间宏观视角3：车行化城市的新选择——三馆一中心提供大量停车场，解决长沙商业停车难的尴尬6本次报告中，我们将主要从微观层面对本项目的商业价值进行更为细致的解读：STEP1、土地属性剖析——从地段来看，本项目发展商业的劣势与机遇是什么？STEP2、各价值点支撑力判断——从各个价值点出发，判断对商业发展前景如何？STEP3、长沙商业客

4、观发展阶段佐证——从长沙规模商业发展现状出发，进一步佐证本项目商业形态的可行方向7土地属性剖析艺术公园青少年活动中心群众馆博物馆科技馆D24本案商业地块一级主干道二级主干道三级主干道与道路的关系：南北向：与城市一级主干道芙蓉路500米左右，无直接临路的昭示性东西向：与周边二级杉木冲路由于高差的关系地块并不直接相通；地块北部东西向道路狭窄，非主干道，当前未有规划名本项目最大的商业缺憾在于无临街面，直接进入性和昭示感弱。D24地块发展商业的劣势在于：“不临街”，进入性与昭示性相对较弱湘府路芙蓉路杉木冲路广场西路桂花坪路新姚路广场东路桥

5、8无临街面的尴尬有望借势弱化：IF天成临芙蓉路地块确定发展商业（20万）芙蓉路天城地块与天城地块的关系：IF天城地块发展住宅，对本项目商业不利，高层建筑遮挡本项目商业的昭示性。当前有说法天城临芙蓉路地块20万体量将全部用于发展商业，一方面虽然对本项目商业发展造成激烈竞争，但也无形中增加了本项目的商业价值，尤其是弱化了本项目商业不直接临路的劣势本项目商业“无街面”劣势有望借助天城地块合谋化解与天城地块“合谋”，形成L型的商业带，增大改区域商业气氛9D24地块发展商业的机会点：1、位于南城新建住宅分布的中心圆点，新增人口的潜在需求商业发展

6、机遇1：新区住宅开发将带来新的居住人口，从而衍生新的商业需求；南城的住宅开发用地主要集中在湘府路以南地界，预计南城加暮云组团未来待开发居住住宅建筑面积约有350万平米本项目地理位置位于南城中心，而且是南城的公共空间中心，周边临靠主干道芙蓉路，交通方便，商业的辐射人口广大体量住宅集中开发为商业发展提供了居住迁移而来人口的需求R=1.5km艺术公园本案商业地块图例Legend三馆一中心公园、绿地办公楼、商服等建成住宅小区规划住宅用地10商业发展机遇2、政府与公共建筑一方面增强了区域的知名度；另一方面通过自身公共服务功能主动牵引特定人流项目

7、位于省政府正对面的中轴线旁，与政府距离约1000米左右中央生态景观轴简介：北起省政府正大门前的湘府西路，南至由东北往西南延伸的新姚南路，全长大约1.5公里，宽为80米，约等于芙蓉路宽度。艺术公园青少年活动中心群众馆博物馆科技馆D24中央生态景观轴D24地块发展商业的机会点：2、政府与公共建筑增强区域知名度，并主动牵引消费人群省政府111.5公里D24D24地块发展商业的机会点：3、艺术公园+景观中轴，吸引人流汇集与停留80米80米商业发展机遇3、已建成的景观中轴与待建的公园为D24地块提供了良好与独特的景观资源，增值商业中央生态景观

8、轴：北起省政府正大门前的湘府西路，南至由东北往西南延伸的新姚南路，全长大约1.5公里，宽为80米，约等于芙蓉路宽度，已建成景观增强了商业的亲和力，优化购物环境，增大了日常人流进入商业的机会，对餐饮等休闲型商业尤其有利12