长沙鸿运火炬村项目市场分析及定位报告

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1、深圳中正行·长沙专业建构市场价值“鸿运·火炬村”项目市场分析及定位报告目录一．宏观市场分析1．房地产新政分析2．总体房地产市场3．市场小结二．区域房地产市场分析1．城市（长沙）概况2．土地市场分析3．各板块分析4．项目所在区域分析三．项目分析及定位1．项目发展思路及周边区域分析2．项目客户预判及分析3．项目自身条件分析4．项目S.W.O.T矩阵分析5．项目发展方向、规划建议6．项目投资分析70深圳中正行·长沙专业建构市场价值第一节宏观市场分析一、房地产新政分析1、房地产市场政策分析政策发布/实施时间核心内容效果土地使用税、费提高2007年1月1日实施提高2倍的土

2、地使用税和提高1倍的土地使用费加大开发商囤地成本，抑制囤地行为及地价虚高《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》2007年1月16日将土地增值税由预征改为清算加大开放商囤地、开发成本，抑制囤地行为《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。2007年5月23日加强外商投资房地产企业的审批和监管防止外资加快房价过快增长，稳定楼市《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》2007年8月7日转变住宅调控思路，加快多层次住房保障体系建立缓解商品房市场供求矛盾，抑制房价过快增长《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》2007年10

3、月10日将工业用地纳入招拍挂范围，明确国有建设用地使用权证书发放标准抑制土地出让过程中的权利寻租行为，打击囤地《廉租住房保障办法》2007年11月27日明确廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”进一步加快住房保障体系的建立《经济适用住房管理办法》2007年11月30日明确经济适用房购买人群及建筑面积遏制利用经适房牟利，保障低收入者住房《国务院关于促进节约集约用地的通知》2008年1月7日70深圳中正行·长沙专业建构市场价值优先开发闲置土地，严格执行对闲置土地的处置政策，优化住宅用地结构加大对闲置土地的处理力度，防止大套型商品多占土地08年政府工作要点20

4、08年3月29日打击炒地炒房等违规违法行为遏制房地产市场炒房、炒地行为，防止房价虚高²中正行观点：从上述房地产相关政策出台频率可以看出，从07至今，尤其是07年下半年房地产相关政策处于一个密集颁布期。反映出政府对房地产调控的措施不断加强。从一些列房地产相关政策的目的及效果上看，政府对房地产市场的调控的目标也再发生的变化。从07年初以打击开发商囤积土地，以抑制房价过快增长为主要调控目标的政策，逐步转变为加快住房保障体系的建立；从行政干预房价转变为保证房地产市场健康平稳发展，以防止房价出现大涨或大跌局面的出现。另外，07年初对房价控制的政策，多从土地、税收相关政策发

5、力，旨在通过提高开发商囤积土地成本，达到促进房地产市场开发量增加，抑制房价的目的，这在一定程度上对开发商形成了压力。2、金融政策分析政策出台时间核心内容影响07年内6次加息07年3月17日至12月21日存款基准利率提高至4.14%；贷款基准利率提高至7.47%打压投资性购房，打压房价上涨预期，抑制房价过快增长《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》07年9月27日二次购房贷款首付比例不得低于四成对投机性住房行为进一步打压，抑制房价过快上涨《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》07年12月11日明确以借款人家庭为单位认定房贷次数房贷新政紧缩效果进一步加强07年1

6、月15日至70深圳中正行·长沙专业建构市场价值07年内10次提高银行准备金率12月25日银行准备金率提高至14.5%紧缩的货币政策客观上增大了开发商贷款难度，增加资金压力08年三次挑高准备金率08年1月25日至4月25日银行准备金率挑高至16%货币政策进一步趋紧，银根继续收紧，开发商资金压力进一步增加²中正行观点：07年初，利率、准备金率的调整以及对二套住房首付比例的规定，提高了投资性购房的门槛，同时紧缩的货币政策也加大了开发商的资金压力，对于部分资金融资渠道不畅、开发速度慢、资金运转存在问题的企业，冲击更大。购房者方面，在提高存款准备金之后，各商业银行的信贷规

7、模有可能减少，个人住房的按揭规模也将受到影响。加之08 年个人房贷按揭市场是否会开始对“第二套房”政策有所松动现在还很难估计。投资性购房需求得到控制的同时，购房者自住需求也在一定程度上受到抑制。可以说，对依靠银行贷款维持经营的房地产企业和依靠按揭贷款购房的个人来说，成本的增加都是显著的，从供求两方面抑制房地产市场的作用。另外，值得注意的是，除开上述各项政策对房地产市场的实质性影响外，也导致购房者对房价回落的预期不断增强，从而导致房地产市场观望气氛继续持续。一、房地产市场分析70深圳中正行·长沙专业建构市场价值1-4月，城镇固定资产投资28410亿元，同比增长25

8、.7%。从历年固定资产投