长沙红星项目定位报告及操作思路.doc

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1、红星天裕项目定位报告1、地块分析31.1地理位置31.2项目概况31.3交通系统31.4周边环境31.5环境分析31.6地块分析小结32、市场研究32.1商业市场32.2酒店市场32.3写字楼市场32.4区域市场分析小结43、竞争分析44、需求分析44.1消费者研究44.2零售商访谈45、项目SWOT分析56、市场空白点分析56.1商业业态的市场空白点与发展机会56.2商业业态的市场空白点与发展机会细分56.3市场空白点与市场机会56.4市场空白点与发展机会小结57、市场定位与商业主题57.1定位阐述57.2概念诠释57.3市场定位依据57.4功能定位阐述57.5消费者定位依

2、据57.6商户定位阐述与依据58、设计建议58.1铺位分割建议58.2铺位分割依据58.3出入口设置及依据58.4内部装修建议59、商品组合建议69.1各铺位分割建议69.2业态组合建议69.3业态比例统计610、租金预测611、附件6市场研究2.1商业市场2.1.1城南商业发展规划根据长沙市商务局的《长沙市城市商业网点规划》资料显示，以湘府路与韶山南路交汇处为核心，规划构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。繁荣发展红星井湾子家居广场、宝马家具城、雨花五金机电市场、红星市场群、农博展览中心等市场优先发展房

3、地产业和大型购物中心，重点发展品牌餐饮，酒店业规划发展金融、证券、保险业。努力做大做强物流和以“农博会”、“车博会”、“机电博览会”、“家具博览会”为支柱的会展业。同时，大力推进集购物、美食、娱乐、休闲于一体的圭塘河游游风光带的建设进程。远期建设中考虑在与高速路相接、交通便捷的东、南、北部建设与物流配送相结合、可辐射全市、有利长株潭区域方便县（市）和小城镇居民采购、运输的大型生产资料批发市场。2.1.2城南零售物业市场分析长沙城南零售物业主要集中在韶山南路，●韶山南路沿线分布着铁道学院、林科大、商贸职院、交通职院、中心医院和林科院，整体商业成熟，经营状况良好。●中意一路的商业

4、主要分布在女子大学沿线和红星大市场周边。西侧一些企事业单位及社区未规划临街商业用房，商业连续性和局部的商业氛围略差；东侧主要为建材专业市场。●韶山南路主要消费群体为高校师生及沿线居民。●中意一路主要消费群体为目的性消费人群及社区居民。●在本区域内，空置物业较少，交易活跃。城南现有商业类型分析：业态数量代表商户百货2通程百货大中型超市6家乐福、大润发、新一佳、步步高电器超市1通程电器家居建材市场6红星美凯龙家居广场、建材广场，井湾子国际家居MALL特色商业街无酒店16延年商务酒店、橙子酒店批发市场5红星农副产品批发市场、雨花五金批发市场2.1.2.1红星商圈几个关键商业点的租金

5、分析（见下表）：根据上表分析，1、红星商圈的沿街商铺租金价格偏低，主要原因是，这个地区的商铺是以社区型商铺为主，商品档次不高，也没有大型集成商业提升品质。故本项目在定价时要结合实际情况，不宜太高。2、附近有大品牌零售商业的门面和专业市场的租金价格较高。2.1.2.2未来主要商业供应分析位置项目名称面积物业类型处置方式预计成交价格预计进入市场时间湘府路与韶山南路交汇口东南角通程国际大酒店酒店自有物业2010年红星美凯龙旁边红星大厦写字楼22551㎡写字楼租赁5.5米层高：7500元/平方3.5米层高：5500元/平方2010年湘府路与韶山南路交汇口西南角融城花园酒店25041㎡

6、酒店自有物业10000元/㎡2010年井湾子南亚商国际商业街区综合商业租赁2010年湘府东路二段莲湖百货百货租赁2010年湘府路与韶山南路交汇口西北角红星德思勤项目㎡综合商业租赁2011年2.1.2.3供应总结1、2010年进入市场的商业供应量不多。2011年后德思勤将有近100万方的商业供应。2、未来供应量主要集中在红星商圈核心地段，该区域商业竞争将更加激烈。3、从未来商业供应类型来看，百货与酒店将是未来几年内商业供应的主力。2.1.2.4市场趋势分析●传统百货在当地起步较晚，当地消费者对集中式购物感到新鲜，目前市场接受度高。●中高端百货的进入带动了本地地段百货的发展。●在

7、本区域内原有酒店档次不高，没有知名品牌进入。●以通程大酒店为代表的连锁酒店已经进入本区域，中高端酒店消费市场前景广阔。高档百货商场酒店流行传统●由于便利性和日常消费特征，很受大众消费客群的认可，从而刺激连锁超市卖场的进一步扩张●作为城市零售物业发展的重要元素，专业化、品质化的超市卖场仍将继续受到市场欢迎●目前已有大润发、家乐福等外资超市进入本区域发展。批发市场/专业市场超市●原有的农副产品和建材等批发市场的繁荣表明本区域低端消费市场仍然有很大的受众群体。●预计未来专业市场仍将占据一定市场份额大众消费2.