长沙市开福区某地产项目市场定位报告及专案评价

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1、專案評價及市場定位報告市场定位报告及专案评价2008/5/2448透過把國際地產界的完善制度融合到中國的地產業務中……專案評價及市場定位報告目录第一部分定位指导思路41.1定位策略41.1.1把握区域特征41.1.2强调扬长避短41.1.3提倡可盈利性41.1.4带动品牌衍生41.1.5体现可操作性41.1.6坚持以客为本41.1.7引导产品出彩51.2关键词5第二部分项目概况62.1地块基本情况62.2基本数据62.3体育馆路印象82.3.1体育馆路现有商铺82.3.2改造后的体育馆路102.4周边配套132.5交通条件142.5.1道路连接142.5.2配套设施142.6街区功能152.6

2、.1功能形成152.6.2区域形象152.6.3商业素质162.7SWOT分析162.7.1S（strength）：优势162.7.2W（weakness）：劣势172.7.3O（opportunity）：机会182.7.4T（Threat）：威胁18第三部分项目定位203.1商业定位203.2商业档次203.2.1主要借鉴项目的商业类型及商业档次213.2.2物业档次定位233.2.3档次定位的指引作用233.3客户细分243.3.1商业类客户划分2448透過把國際地產界的完善制度融合到中國的地產業務中……專案評價及市場定位報告3.4商业客户定位313.4.1人群313.4.2年龄313.4

3、.3行为特征313.4.4购买偏好313.4.5需求面积313.4.6物业选择323.5功能定位323.6业态定位323.6.1定位依据323.6.2定位原则333.6.3本项目的定位思路343.7形象定位353.7.1建筑完美性353.7.2商业亲和力353.7.3个性363.7.4服务363.7.5引以为豪363.8案名推介363.8.1案名推介373.8.2物业描述383.8.3推广口号383.8.4物业档次383.8.5形象定位383.9价格定位393.9.1市场对比40第四部分产品核心竞争能力分析424.1卖点营造424.1.1可营造的销售卖点424.1.2卖点附加值43第五部分项目

4、发展建议445.1总体规划建议445.1.1铺位建筑规划445.1.2营造购物环境455.1.3人流动线规划465.2物业管理建议465.2.1针对性建议465.3智能化设施475.3.1针对性建议4748透過把國際地產界的完善制度融合到中國的地產業務中……專案評價及市場定位報告第一部分定位指导思路1.1定位策略1.1.1把握区域特征定位的基础建立在市场调查分析的结论之上；1.1.2强调扬长避短根据本项目的优劣因素提出适用的解决方案；1.1.3提倡可盈利性以项目盈利在最短时间内得以最大体现为出发点；1.1.4带动品牌衍生通过产品的实现提升开发商及项目本身的品牌效应；1.1.5体现可操作性定位内

5、容必须通过可操作的手法最终展现予目标客户；1.1.6坚持以客为本在保障开发商利益的基础上体现客户利益最大化；48透過把國際地產界的完善制度融合到中國的地產業務中……專案評價及市場定位報告1.1.7引导产品出彩定位的核心内容在于酝酿产品的最佳设计方案。1.2关键词Ø优势明显、劣势不突出、不确定因素、产品出彩、威胁点、机会点；Ø增强优势、改善劣势、避免威胁、把握机会；Ø引领性商业、门户物业；Ø商业经营户、私营业主、工薪阶层、中产阶层、白领精英；Ø项目定位、客户细分、业态定位、物业档次、形象定位；Ø配套完善、交通便利、经营方便；Ø综合一站式的体育产品批发零售市场；Ø物业管理、智慧化设施。48透過把國

6、際地產界的完善制度融合到中國的地產業務中……專案評價及市場定位報告第二部分项目概况2.1地块基本情况本项目位于长沙市开福区东风路段。区间体育馆路与东风路和芙蓉路相交，在与芙蓉路相接的路尾段，因火车北站支线在此穿过，体育馆路向外折出一个近九十度的大弯，与芙蓉道相接。本专案地块，占地4327㎡，地面呈规则长方形状，地表总建筑面积有23500㎡，商业建筑面积在5404--7000㎡。地块东面紧临长沙烈士公园，离公园西门入口200米不到。长沙市政府正在大力改造烈士公园的景观建设，未来的烈士公园将更加风景秀丽，景色宜人。本案也是开福区一块颇有商业潜力的板块。2.2基本数据技术资料项目控制指标备注占地面积

7、4327平方米/建筑总面积30500㎡容积率以7.04计算商业建筑面积5404--7000㎡根据最后报批方案定配套设施面积未限定根据最后报批方案定绿化率未限定根据最后报批方案定仓储面积未限定未限定48透過把國際地產界的完善制度融合到中國的地產業務中……專案評價及市場定位報告²相邻景致：烈士公园烈士公园是长沙市最大的人民公园，位于本案相邻的东风路1号，始建于1951年，园名和纪念碑为毛主席亲笔手书。