2011年南通中海丁香花园地产项目定位报告

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1、中海丁香花园项目定位报告报告体系AnalyzeSystem一、市场部分二、项目价值体系及定位市场部分宏观综述竞争项目解读外区域品质项目解读项目立地SWOT分析MarketParts相关新闻PART1宏观综述-市场政策PART1宏观综述-市场政策相关新闻PART1宏观综述-市场政策相关新闻PART1宏观综述-市场政策相关新闻PART1宏观综述-市场政策相关新闻PART1宏观综述-市场政策相关新闻2011.3.25：一、综合研究确定2011年市区新建普通商品住房价格涨幅控制在9％以内。二、加强税收征管。调地税部门加强对土地增值税征税。地税部门加强对土

2、地增值税征管情况的监督检查，重点对定价超过周边房价20％以上或利润过高的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。三、强化差别化住房信贷政策。对购买第二套住房的家庭，商业和公积金贷款首付款比例均不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。加强对金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督检查。PART1宏观综述-市场政策南通地方政策政策对南通最直接影响为成交量的阶段性的下滑，开发商与购房者观望情绪浓厚，但市场一旦出现供应量，成交量上扬。2010.1-2011.5月南通市区成交套数走势图（套数）PART1宏观综述-市场政策政策下南通市场表现南通市场

3、虽然成交量出现阶段的波动，但价格并未出现松动；目前市场优惠幅度逐步增加，但并不意味着后期价格进入下降周期。PART1宏观综述-市场政策政策下南通市场表现PART1宏观综述-市场政策“国五条”、“国八条”“房产税”……国家大刀阔斧地进行着一系列宏观调控，连出台楼市新政，表明了国家此轮调控的力度与信心。纵观出台“房控目标”的城市中，无一例外都将2011年房价增长幅度控制在GDP增速范围内，也就是不超过10%，南通房价控制目标在9%。换言之，就是默认房价还可以保持上涨势头，只是幅度受到限制而已。由于政策对南通市场的影响较大，预计南通市场将进入政策性调整

4、周期，但非市场性调整；成交量会有一定的下滑，但被抑制的刚性以及改善型需求大量存在，蓄势待发。2011年1-5月份，南通大部分新开盘项目销售去化较为理想，供求关系合理；但随着后期供应量逐步增加，市场供求关系将发生变化。政策总结及后市预判09-10年南通一级市场量体猛增，2010年更是突破500万方；各区域中，港闸区放量明显高于其他区域，其次为开发区；2011年南通土地市场成交以商办地块为主，目前住宅性质地块成交一幅。（详细见表格）PART2区域竞争解读一级市场08年开始，南通土地价格以每年平均35%以上速度增长，港闸区、开发区由于基数较低，目前在5

5、00万/亩以下，新城区和老城区目前价格处于南通高位；政府对于区域板块的成功运作，是07年以来各板块土地价值变化的根本，未来土地市场走势预计港闸和开发区将成为新一轮的爆发点。PART2区域竞争解读一级市场地块座落用地性质地块面积容积率成交时间竞得人竞得价原太平洋冷库地块（船闸西路西北侧）居住7229.67平方米1.072011.1.30南通华昌投资发展有限公司4460元/㎡复兴路北、达一路西商办10332.73平方米3.392011.1.31顾佩红4500元/㎡能达商务区综艺公司北、达三路东商办13497.55平方米2.272011.2.1南通飞马

6、房地产有限公司2500元/㎡世纪大道南、园林路西商办40675.49平方米2.132011.2.1南通新宏基投资管理有限公司850元/㎡青年东路南太平路东商办133012.96平方米2.312011.2.18南通金地置业有限公司1800元/㎡工农北路西、永兴大道北商办22991.27平方米1.152011.5.3南通文峰恒升汽车销售服务有限公司1690元/㎡复兴路南、达一路西商办16667.99平方米62011.5.4南通永兴国际车城发展有限公司、江苏金太阳投资控股有限公司2580元/㎡一级市场PART2区域竞争解读2011年南通土地市场出让表（

7、安置房及低价位保障房除外）由于迫于目前住宅市场政策尚不不明朗，楼市观望情绪浓厚，致使开发商拿地热情大减。新城区：二级市场余量较大，主要以中南世纪花城以及苏建学府雅居为主；开发区：后续量体较大，基本集中于能达商务区及周边区域。东城区：目前余量相对较大，后续量体集中分布于崇川中学周边，集中居住区的概念逐步成型。港闸区：二级市场余量大，后续量体为各区域中的峰顶；老城区：目前市场余量小，后续量体较大，主要为恒盛尚海湾以及苏建名都城项目；各区域二级市场（住宅）剩余量体（万㎡）各区域二级市场（住宅）待推量体（万㎡）PART2区域竞争解读二级市场PART2区域

8、竞争解读二级市场老城区由于价格高以及区域供应量较小，因此成交量相对其它区域较少；2011.1月老城区的成交量达到的高峰，主要由于恒盛尚海