中海房地产开发项目定位分析报告.pdf

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1、南京中海地产南京（中海）项目市场定位报告第一章项目概况项目概况第一节项目的主要技术经济指标及规划指标项目的主要技术经济指标及规划指标分分分项项项数数数量量量用地总面积121338.6平方米配套社区中心12000平方米（政府负责修建）市政配套2754.6平方米实际出让面积106914平方米12班，用地面积≥4500平方米幼儿园（容积率范围内）容积率≤1.6建筑密度≤24%多层<15米；小高层＜35米规划建筑高度高层＜60米；非住宅＜24米第二节项目内外部条件分析项目内外部条件分析一一一、一、、、项目内部条件分析项目内部条件分析NO.2003G56号地块项目（以下简称本项目）坐落于南京市

2、河西新城区（建邺区）的中心地段，位于南湖路与文体路之间，北面紧邻万科光明城市项目，南面为万达华府项目，西面是银城世纪星园项目，东面是高新技术产业园区，整幅地块被黄山路分为两块（南北方向）。项目地块现状围墙内为万科项目二、项目外部条件分析项目西面是规划建设中的南湖路，全长3400米，路幅宽度40米，是河西中心区-1-南京中海地产南京（中海）项目市场定位报告的一条次要干道，预计2005年初建成通车；南湖路西是总建面40万平米的银城世纪星园项目，工期与本项目相近；再往西是正在建设中的十二大标志性建筑、江东路和奥体中心。南湖路向南1200米至纬九路是地铁1号线和2号线的换乘站中胜站，1号线预

3、计于2005年9月通车。项目东面是规划建设中的文体路，全长3400米，路幅宽度35米，也是河西中心区的一条次要干道，预计2005年初建成通车；文体路以东是正在发展中的新城高新技术产业园，目前临近项目附近的区域尚处在待拆迁阶段，建筑多数为物流仓库。项目北面是24米宽的规划道路，与建筑面积21万平米的万科光明城市项目相邻；项目南面是24米宽的规划道路，与建筑面积为10万平米的万达华府项目地块相邻。奥体新城银城世纪星园顺驰滨江奥城万科光明城市奥体中心本项目金马骊城CBD区万达华府三、小结从项目的内部条件来看，地块总面积相对较小，并被规划道路（黄山路）分割-2-南京中海地产南京（中海）项目市

4、场定位报告成两块，缺乏可以利用的内部资源；但从另外一个角度而言，地块位置较为特殊、地块十分平整和方正，具备了重新打造的基础条件。从项目的外部环境而言，本项目地处万科光明城市项目与万达华府项目之间，竞争局面非常严峻，可以利用的资源较少。第三节项目区域情况分析项目区域情况分析一、交通配套设施情况1、本项目与南京市重要区域的距离主要地点车程时间所需路程南京大学25分钟车程11公里左右东南大学25分钟车程12公里左右新街口20分钟车程9公里左右夫子庙20分钟车程7公里左右火车站40分钟车程16公里左右长途汽车站40分钟车程15公里左右2、路政建设情况总体规划：市政规划2004年6月底完成塞上

5、路西段、青石埂路、经四西路、经四东路、南湖路、文体路、华山路、石家庄路、振兴路等9条路。年底全部完成中部地区除经四路以外的主次干道建设。届时，将有新的公交线路进驻，形成以地铁交通为主向外辐射的便利的交通网络。3、地铁配套情况南京中轴线上的快速通道地铁一号线将于2005年9月建成试运行。以本项目为-3-南京中海地产南京（中海）项目市场定位报告中心，向外辐射的五个站点，即奥体中心站、元通站、小行站、安德门站以及中华门站，仍有1.2公里以上的直线行程，故地铁因素对于本项目来说，并不能提供直接的交通便捷。4、公交配套情况河西中心区现有公交路线一览表经过项目线路起始站、、、终点站、终点站途经主

6、要站点附近站点61W公交四公司5:30-19:00—双闸6:00-19:30雨花私营园、青石村元通村305W象房村6:30-21:00—油棉路5:40-20:10长乐路、赛虹桥、小行桥小青路306W瑞金路6:30-22:00—奥体中心6:00-22:00南湖、水西门、太平巷奥体中心从目前的交通情况看，河西中心区域现有公交车辆不多，真正经过本项目的车辆只有61路公交车，因此现有的交通是相当不便的。但是随着周边道路的修建，河西指挥中心正会同公交部门，对将来大面积住宅小区的交通线路进行规划，将会引进多条新的公交线路，直接解决小区业主出行不便的困难。（根据调查相关方案将于2004年年底出台，

7、2005年初实施）5、其他交通设施的分布：过江隧道：2004年底过江隧道动工，此隧道从河西纬七路经江心洲直通浦口区珠江镇，形成南京第4个城市过江通道。总结：未来交通条件的改善主要是轨道交通，即地铁1号线和2号线的换乘站中胜站，距离项目1200米。公共交通的改善能够改变购房者对河西心理距离抗性，随着公交线路的增加，其他交通设施的修建，将会对奥体的发展、对项目的销售起-4-南京中海地产南京（中海）项目市场定位报告到举足轻重的作用。二、项目周边环境情况项目位于江