2010年7月南通市皇家花园项目市场定位报告

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1、南通市皇家花园项目市场定位报告敬呈：南通银洲房地产开发有限公司2010年7月写在前面2003年国务院：明确房地产作为国家支柱行业2004年一系列落实土地政策2005年国务院：新旧国八条2006年国务院：国六条2008年：全球金融危机2009年国务院：一揽子刺激政策如下图所示，回顾国内房地产市场发展的历程，政策对于行业的发展具有至关重要的影响；当前“新旧国十条”政策的落实出台，国内房地产行业正面临近10年以来，最为严厉的宏观调控政策。重压调控之下，楼市格局以及市场需求必然发生变化；因此，在分析项目的之前，我们必须从政策解读入手，针对市场需求的变化

2、，为项目的开发提供依据，以规避政策带来的市场风险。2011年2010年：国务院再施重手调控房地产市场预计2011年逐步恢复单位:亿平方米2012年2010-7月至2010年年底仍有探底的可能报告逻辑结构新政影响解读项目属性认知市场环境研判项目定位建议产品调整建议PART-1新政影响解读新政影响解读——新政出台背景房价持续快速上涨，一线城市疯狂上涨2010年3月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，达到近年来新高。一线城市：10年3月份与09年同期相比平均上涨55％；二线城市：四大二线城市10年3月份与09年同期相比平均上涨47％；国

3、家对房地产市场调控有如“隔靴搔痒”市场上投资、投机行为显露盛行迹象政府“抬地价”、“压房价”的两面性；市场供应的不足通胀预期加速信贷投放过量在四大因素的影响下，房地产市场出现疯狂增长，供求矛盾日益剧烈政府的杀手锏：“4.15新政”出台新政前房地产现状楼市疯长的因素5国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。1.101.12中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者3.10国土部强调房地产用地

4、监管将开展突击检查1加快住房建设用地供应计划编制；2促进住房建设用地有效供应；3切实加强房地产用地监管；4建立健全信息公开制度；5开展房地产用地突出问题专项检查。3.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案4.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款4.13住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨4.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%4.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷4.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制，未获预售许可，开发商不得收取定金。4.21二套房以住房套数界定不再以贷款为准5.2央行年内第三次上调

5、存款准备金率6.2明确二套房认房又认贷外地置业按照二套房标准放贷2010年1月份至2010年6月是政策密集期，中央政府从土地、金融、税收、市场规范等方面频繁出手，抑制房价过高、过快增长。2010年调控政策具有很明确的针对性及目的性：严厉打击投资投机购房炒房，打击开发商囤地闲地，遏止房价上涨。政府打出“组合拳”，在调控措施频出的背景下，政策高压已经形成新政影响解读——新政核心内容解读之一——成交量变化政策出台后，三套房禁贷、外地置业受阻等政策对投资投机性购房行为具有巨大的影响，大量投资需求被抑制，同时影响刚性需求也处在观望状态。新政后的一段时间，

6、房地产必然出现成交量大幅萎缩的局面。解读之二——价格变化从目前的政策来看，政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心，房地产价格调整已不可避免。同时，随着交易量的萎缩，房价必然出现跟随性调整。预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐步冷却。总体上会使房地产销售放缓，投资撤离反应会明显提前。7新政影响解读——新政解读解读之三——客户需求变化此次政策旨在严格限制各种名目的炒房和投机性购房，在无法细分投资与改善行为的前提下，按揭业务成为承压的主要手段。从执行力分析来看，限贷政策不仅会有效的遏制炒房现象，并在一定程度上抑制改善性自住需求，同时对于市场

7、仅剩的刚需客户，也会因房价下行，形成观望情绪。解读之四——后市预期后市政策仍存在较多变化可能性。部分市场观点认为潜在的欧洲经济危机，中国政府有望参照09年美国金融危机时的救市政策，国内房地产政策出现松动或者鼓励。不过，必须认清的现状是，中国政府本次调控的目的是通过打压房价，转变国内的产业性质，这一举措受外在影响的可能不大。其次，国内银行在09年信贷量已远远超过过去多年累积标准，同样存在潜在金融危机的危险。所以，后续房地产政策快速松动的可能性不大。8新政影响解读——新政解读反应1：市场观望情绪浓厚，成交量率先大幅下降一方面，政策对于投资者购房信心

8、打击较大，短期密集出台系列政策后，购房者会觉得政策转向，房价可能难以再大涨，加上原有优惠政策2009年底到期后，该买房的都或许提前买了，需求出现一个空