长春绿色花园住宅项目市场定位

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1、长春绿色花园住宅项目市场定位第四章绿色花园项目概述4.1绿色花园项目概况4.1.1地理位置及周边情况概述4.1.1.1项目位置绿色花园项目位于长春市城市东南，隶属南关区，规划路(与吴太用地相连接)以南，102国道以北，临河街以西，伊通河以东(详细见位置图绿色区域)。4.1.1.2周边情况概述长春市政府已于2006年10月18日迁入南部新城。随着市府南迁，势必会带动整个城南区域的快速发展、加速市政配套基础设施的完善、刺激区域内房产市场的继续升温。项目东侧的临河街沿线，天地十二坊、国商百货、沃尔玛超市等先后开业，周边原有住宅的底层商业也开始繁荣，商业的不断发展将带动项目的地域价值。绿

2、色花园项目周边与市区沟通的主要交通路线有三条:南北方向的临河街，东西4.1.2地块自然情况概述4.1.2.1自然环境与交通情况受近几年新开发项目的带动和政府的治理，整体区域自然环境有较大改观。项目西南部的水塘和规划绿地也成为项目天然的绿色屏障，有效的改善了区域环境。项目周边自然景观优势明显，极具特色的雕塑公园、规划建设中的滨河公园，南部新城新南湖都临近此项目。加之南环公路、102国道的贯通，给该项目到达净月潭国家森林公园、净月潭滑雪场、长影世纪城等著名旅游景点提供了便利的条件。4.1.2.2宗地现状4.2绿色花园项目所在区域关联对比项目调查4.2.1主要竞争楼盘分布示意图分析中海

3、地产已售项目，从配比和成交情况看，二房和三房一直保持稳定的销售旺势。在后期入市的产品中，同种户型的面积有所增加，大大提升了居住的舒适度。而别墅中，联排产品一直凭借其面积和价格优势得到市场认可。4.2.2竞争楼盘分析4.2.2.1主要竞争楼盘目标客户在竞争楼盘中，对于普通住宅产品，目标客户分布较广，职业更为分散，分析其特征，主要表现在具有家庭稳定，有一定的经济基础，并具有较高的消费能力。对于别墅项目，目标客户有限，特点是不易把握，基本属于私营业主和部分企业高管，并有较强的消费意识。4.2.2.2主要竞争楼盘的楼型在楼型上看，竞争对手楼型主要以多层、小高层为主，高端产品则以联排别墅和

4、单体别墅为主。4.2.2.3主要竞争楼盘的主力户型的房型和面积从对竞争对手的调查上分析，主要竞争对手除别墅外，户型区间在2一4房之间，主力户型为3房，面积在120一140之间。别墅户型基本集中在4一5房之间，面积基本在230一400平方米左右。4.2.2.4主要竞争楼盘的销售均价与销售情况主要竞争楼盘中，多层住宅销售均价基本集中在3500一4500元/平方米之间，整体销售情况看好，主要是由于市场形式有利原因。别墅主要集中在7000一13000元/平方米。4.2.2.5主要竞争楼盘的主要卖点和产品创新情况对于多层普通竞争楼盘，主要的卖点是位置和景观，在产品上缺少创新。对于别墅产品，

5、卖点较多，品牌和产品概念是最为主要的，同时在户型和建筑形式上有较大的创新。4.2.2.6与竞品相比，我司项目在定位上的优劣势与竞品相比，我司项目在定位上主要优势在于规模大、物业类型丰富、产品成熟。而相对的劣势是片区发展刚刚起步，尚未成熟，配套设施有待开发，因此导致项目开发周期增长。4.2.2.7净月区别墅项目分析2007年被誉为净月区域的别墅年，从和记黄埔到中信地产，从万科兰乔圣菲到华业玫瑰谷，总体可以表现出以下特点:别墅进入品牌时代。国内品牌开发企业先后落子净月，别墅品质将大幅提升;上市规模巨大。从和记黄埔的90万平方米占地，到中信地产的160万平方米占地，各家企业皆大幅圈地，

6、未来竞争将愈发激烈。而进入2009年后，高利、保利地产、融创地产相继进入净月，均开发别墅项目，加上万科新取得小东沟地块，未来几年净月别墅项目的竞争将更加激烈。4.3长春市消费者市场综合调查情况4.3.1消费者购买行为影响因素4.3.2部分楼盘成交客户构成4.4长春市房地产市场综合调研情况4.4.4.4.1宏观经济.1人口情况2008年，全市户籍总人口为752.3万人。其中，市区人口362.4万人，四县(市)人口389.9万人。全市人口出生率为10.74编，死亡率为4.39%0，自然增长率为6.36编。[暂无2009年数据]4.4.1.2GDP持续快速增长2008年，长春市实现GD

7、P2588亿元，增长16.5%。全民口径财政收入完成370亿元，增长30%，整体来看，宏观经济在当年经济形势下仍保持了较快的增长，保持了健康的发展势态，此外，社会消费品零售总额完成945亿元，增长21.4%，外贸进出口总额完成85亿美元，增长22.5%。这些主要数据增幅在副省级城市中均位居前列，为房地产市场稳定打下了良好的基础。2009年上半年，长春市实现GDP1206.8亿元，同比增长17.2%，保持了良好的增长势头，吉林省的GDP增长率为11.7%，位列全国各省份GDP增长中