长春吴中项目市场定位及产品规划建议

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1、NEWVISUALANGLE服务创造价值长春吴中项目—市场定位思路及产品建议报告—项目认知与理解宏观环境综合审视房地产市场发展现状及趋势项目定位思路和物业发展建议项目开发主题初探项目总体规划建议本案总体思路(Contents)项目宗地分析[特征及经济指标][项目背景信息]本案地处项目位于长春市宽城区亚泰大街以西，北三环以南，九台路以东，养正高中以北。[项目基本经济指标]项目规划用地：22公顷整体分布：住宅+公建容积率：地块一：2；地块二、地块三：1.5。地块规模较大，呈不规则形。西南为中心公园，但与证大光明城相

2、比不占优势，目前项目附近日常生活商业配套匮乏。地块外部环境[四至]北南西东项目宗地地块南面是养正高级中学，是地块附近较有优势的配套，为区域居民子女入学提供便利，同时也提升了地段的自然价值。地块东侧为北亚泰大街，为城市南北交通大动脉。道路系统完善，东侧为棚户改造区域，目前配套较差、居住氛围不足。地块西面为空地和旧水塔等，未来将规划体育中心、社会停车场。具有远景配套优势。西南为区政府所在地，对区域经济及地段价值带动作用大。地块北面吉林粮油公司，临街面为三环路，交通道路设施较好，几路公交车在此有站点。给居民出行带来便

3、利地块理解配套条件目前生活购物、休闲娱乐等配套设施匮乏，配套环境总体较差。经济指标项目规模中等偏大，三块土地分割相对较为均匀，利于项目的分期操作及组团规划。区位条件目前是长春棚户区面积最大、经济落后的老城区，也是北部新城规划中城市服务中心的核心区域，是未来的北部新城重点发展区域。地块条件地块形状分割后不完全规整，增大项目整体规划的难度。同时地块内尚有未拆迁建筑和厂房。交通条件交通道路系统较为完善，有几路公交线路直达铁南和市区，居民出行较便利。环境条件目前为北外环，生活环境与自然条件较差，地块南侧为养正高级中学、

4、东南方向规划有重点初中，地块内有小学、幼儿园公建规划用地，具有改善教育配套不足的先天条件。地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎产品在结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值地块价值解析之一：宽城城市服务中心的建设将极大提升区域土地价值宽城区政府办公中心极大提升区域土地价值经济带动和发展前景宽城城市服务中心区将带动区域经济快速增长，为区域房产业发展提供足够动力。地块处于北部新城核心——区政府办公中心附近，未来的发展将会成为区域内的重点。现项目周边存在较多空地，尚未正式开发，预计整个片区在未来三年内会有巨大变

5、化。地块价值解析之二：养正中学养正中学“长春第一校”本项目地块南侧是有百年历史、号称“长春第一校”的养正高级中学。这是一个是由原长春市十二中和长春市四中组建而成的省级重点高中。也是长春市继市实验、十一高、市二实验之后的第四所现代化省级示范性重点高中。长春市十二中的前身是长春第一所官办学校——养正书院，至今已有123年的历史，有“长春第一校”的美誉；四中建于1907年，今年刚好是建校100周年。在“建设北部新城”的热潮中，是长春市委、市政府全力打造的铁北重点高中和省级示范性高中。项目优劣势研判优势（Strengt

6、h）劣势（Weakness）地块所在区位处于宽城区城市服务中心，与宽城区政府斜角相望，有较好的发展前景；项目南侧紧邻养正高级中学，为居民高中入学提供方便；地块周边未来的配套发展环境较好：东侧为规划医院（医大三院）、七十二中，西侧为规划中的宽城区体育中心、社会停车场等，给项目带来较大升值和发展空间。项目距离中心公园较近，西侧地块有部分的景观资源。开发商为知名上市公司，曾在苏州成功开发多个楼盘，具有丰富的开发经验和先进的开发理念。本案所处地段是以前的偏僻地区，综合环境较差，客户认可度较差；项目周边目前生活、商业等配

7、套匮乏，不能满足基本生活需要；居住氛围不足，生活条件很不成熟；地块所处区域历年开发项目档次普遍较低，房价同比一直不高，给项目提升带来不利因素；区域居民消费水平较低，居住混杂，目前缺少中高端人群。区域内土地储备数量加大,竞争压力较大，潜在竞争对手不断增多定位的核心问题点如何利用项目现有的区位条件，营造项目的优势？如何弥补地块及周边生活配套严重不足给居民生活带来的不便？如何整合自身配套并打造差异化产品，发挥项目的竞争优势？北部新城中心区域，目前区位整体环境与形象较差地块周边生活、商业配套匮乏，市政配套待建项目南靠养

8、正高中、地块内有生活、教育的公建规划项目周边潜在竞争较多，产品如何定位可使项目在市场中取得先机？项目南侧、东侧、北部为大盘或待开发地块项目的地块犹如一块璞玉，品牌、区政府所在地及区域未来配套发展前景、地块内配套规划及毗邻养正中学是地块的核心资源所在，让我们备感惊喜和珍爱。基于地块独有的核心优势，如何去雕琢我们的“和氏璧”，这将成为我们研究地块价值最大化的根本命题。让我们结合项目所在区域