中粮同里湖项目市场定位及产品建议

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1、中粮地产集团同里湖项目市场定位及产品建议呈报时间：2007年3月9日呈报单位：麦点麦田联合机构报告思路与结构土地属性区域细分市场产品类别细分市场未来趋势市场状况客户定位产品定位决定参考参考决定开发主题定位住宅定位配套定位物业服务定位价格定位销售节奏规划一、土地属性分析土地属性分析——基本技术指标用地性质住宅总用地面积632,598m2居住户数约1000户总建筑面积284,667.7m2容积率0.45(综合)地下室面积未定建筑覆盖率未定绿地率未定车位比未定计容积率建筑面积未定配套要求会所约7000m2

2、商业约2000m2幼儿园约1200m2物业类别独幢别墅双拼别墅联排别墅本地块原为农耕用地，周边亦多为农耕用地，住宅风貌为苏式村居。江南六大古镇之一的同里古镇与本案南侧隔湖相望；全国唯一的集佛儒道文化于一处的著名景点罗惺洲亦与本案隔湖相望。苏州民居博物馆的规划用地与本案一河之隔。附近开发的别墅、度假村多为苏式民居风格，仅近期开发个案为西式现代风格。本案是一块典型的具有深厚中国文化底蕴、江南古镇文脉特色的别墅用地。土地属性分析——文脉属性地块四至周边10分钟步行范围内，无任何教育、医疗、餐饮、娱乐、休闲

3、配套设施。最近的度假村因经营不善，餐饮娱乐设施处于半停业状态。最近的配套设施在同里镇，距离约3.5公里,设施齐全，但档次不高，个体规模较小，为典型的旅游型与村镇型。吴江市区内配套设施齐全，尤以餐饮业高度发达，本案距离8公里。本案无任何便利性生活配套设施，不支持自住型、长期休养型别墅的开发，必须通过自身开发建设来予以解决；与成熟配套区的距离支持节日度假型别墅的开发。土地属性分析——配套属性本项目位于苏州大市，吴江市同里镇。南接318国道，西连苏嘉杭高速公路，北连苏州绕城公路。距离吴江市区8公里，距离苏

4、州古城25公里，距离上海虹桥机场80公里。无任何公交车配套。私家车出行便利，上海、苏州、浙江都纳入到60-90分钟车程内。使本项目具备向90分钟经济圈内搜索客层的可能性。无任何公交车配套，如本案进入低端自住别墅市场，亦需解决该问题。土地属性分析——交通通达性地块位于同里镇东北角,北临九里湖,南临同里湖,四面环水,水景资源丰富。同周（同里至周庄）公路贯穿其中，将地块划分为南北两岛。地块平整，起伏较小。地块内水系因拆迁被填埋。地块水景资源丰富，为难得的一线湖景别墅区。土地属性分析——景观属性土地属性分析

5、——城市角色本项目处于观光旅游和生态农业产业区，产业人口较少、流动性强。旅游业是支柱产业，但是只作为观光景点而不是度假区，政府正在寻求旅游模式的转变。目前由于政府资金有限使本区域的旅游区规划实施进展停滞。吴江市现有成熟产业为民营纺织业、台资制造业，未来重点发展外资IT产业、制造业，本案开发自住型别墅在未来有一定潜力，具备产业支撑。城市规划中居住片区的发展方向为与苏州市南部吴中区接壤的东太湖区域，目前供销两旺、品质较高的楼盘均集中在该区域。该区域楼盘与吴江、苏州市中心的距离和通达性亦均优于本案，亦近临

6、政府规划的外向型产业带。本案不处于城市居住区域规划带。苏州、吴江拥有大量的湖泊、人文景观资源，同里镇对于苏州及吴江市民耳熟能详，在面向苏州、吴江本土客层时，本案难得的景观与人文资源并不具备独特稀缺优势。吴江房地产开发主要集中在松陵镇，本市及周边镇购房习惯为高端客户在苏州置业，中低端客户集中于吴江城市中心购房，本案地块因文脉属性，受当地台商和外地人欢迎，对于本市购房者来说基本为居住边缘化地块。本案具有作为第一居所别墅开发的初步条件，但自身配套需靠自身的大量开发弥补。远期作为第一居所别墅用地的潜力更大。

7、本案适宜作为第二居所别墅用地。位处旅游区，景观、文脉属性突出，可以考虑整合大区域旅游资源，对旅游复合地产项目的定位进行研究分析。土地属性分析——结论二、区域市场分析苏州市吴江市同里镇吴江市城镇人口数量有限，本市居民收入水平绝对值偏低，消费能力有限。1/2的人口为外地人的人口构成，与苏南模式相同，是一个典型的开放型经济城市，使该城市在有限的总人口和居民消费水平下，具有较强的制造业和房地产发展的潜力。吴江房地产发展态势趋缓，竣工面积缩水，价格涨幅不高，体现了宏观调控使发展商信心降低。但销售面积、销售额指

8、标仍与投资额及施工面积保持相近涨幅，供销基本平衡，说明刚性需求仍支撑着这个城市房产的平稳发展。区域市场分析——吴江房地产市场吴江200420052006数值增幅数值增幅数值增幅投资额（亿元）26.96122.34%36.9236.92%48.8132.22%施工面积（万方）267.9573.71%425.9359.10%554.6530.22%竣工面积（万方）77.6953.15%129.2266.33%95.80-25.86%新开工面积（万方）204.6511.8%