【房地产年报】2018年东莞政策分析及突破方法

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1、东莞房市政策汇总16年底东莞首次出台限购限贷等限制政策，2017年3月至2018年5月限购限价多次升级并限转让打击“投机”，多次下发政策严厉打击深圳客户炒房行为，但二手房未纳入限购范围，但由于东莞是极少数执行“二手房过户要缴纳房产增值部分20%”政策的城市，因此东莞二手房市场一直不瘟不火。限购限价限购限转限价限价限网严查限贷升级升级让升级升级签社保自2016年10月6日自2017年3月21日起，自2017年4月11日零时自2017年4月11日零时自2017年8月11日起，2018年6月29日房管自2018年5月8日起，自2018年5月上旬起，起，本市户籍，限对同一套房屋，开发起，非

2、本市户籍居民家起在本市行政区域内购首次备案价格不得高于局发布，要求各镇街首次备案价格不得高于签约价超过17000元/购2套，非本市户籍，企业调高备案价格幅庭无法提供购房之日前买住房的(含新建商品住当地镇街前三个月同类（园区）房管所要严格当地镇街前六个月同类㎡的房源不予网签。最多2套，第1套无度超过本通知实施前2年内在本市逐月连续房和二手住房，以网签产品销售均价的15%，做好购房资格证明材料产品销售均价的10%，限制，第2套是2年最后一次备案价格缴纳1年以上个人所得时间为准)，须取得不动同一商品住房项目，以把关工作，并对限购政同时取消同一套房屋首内连续一年个税或5%(含)的(实施前未

3、税或社会保险证明的，产权证满2年后方可上市项目同类型楼栋首批次策以来购房人提交的社次备案180天后可累计社保，2套以上无法备案的，以首次备案暂停向其销售新建商品交易。通过赠与方式转备案价格为基准价，之保证明材料进行排查，上调5%的规定。新建贷款价格计)，发改部门可住房；已有一套住房，让住房后，须满2年后方后其他楼栋首次申报均对确实通过伪造证明材商品住房销售价格一经暂不办理房价备案。再买需提供2年社保。可再次购买住房；接受价高于基准价5%（含，料违规取得购房资格的备案不得上调。调高备案价格的，间全日制本科以上学历或赠与的，须符合本市的可不予备案）购房人，取消其购房资隔时限由原规定的2

4、初级以上职称需提供半现行限购政策。格并报公安部门处理。个月延长至90天。年社保。禁商改住政策解读政策内容一．不得改变为居住用途1、商办公寓在限购市场下受投资者青睐，价格快二．建筑设计要求速上涨。政策将抑制商办公寓市场预期，让市场回1.平面布局不得采用住宅套型式设计2.采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得设置厨房。卫生间、茶水间（饮水供应点）、阳台归理性。（含露台）及各类型管井、烟道、风井等应集中设置。3.平面形体应规整，不能设在商业、办公单元内部设置阳台、空中花园和开口天井。2、本规定或将影响未来城市控规变得更加科学合4.立面需进行公建化处理三．套内建筑面积要求理．即在城市规划之初

5、，在土地拍卖之前，最大限1.商业、办公类建筑设置独立洗手间最小分隔面积不低于250平米度地减少”商改住”的可能性，如合理控制商务区2.独立单元不能超过总面积的30%四．设计、施工、验收方面的要求写字楼开发规模，减少非商务区地块商业比重等。1.施工图设计文件与报送规划部门核准的设计文件一致2.不得擅自变更增设其它功能3、由于未来商办公寓会越来越少，从另外一个角3.严格竣工验收五．关于宣传和销售要求度分析，当前商办公寓的去库存迎来机会。房企或1.不得以任何方式宣传房屋可以用于居住将抓住”商办公寓卖一套少一套”的稀缺性，加速2.开发商应向购房者告知相关资料，并在认购书和购房合同中与购房人

6、明确约定六．工业、仓储、科研（不包括科研用地中可对外销售的产业用房部分）用地上的办公、研成交。发办公建筑须参照上述标准严格执行，科研用地中可对外销售的产业用房部分，每一分隔单元的套内建筑面积不得小于300平方米。七．2017年3月21日的土地适用本规定，政策起止时间为2017年10月1日-2020年9月30日，三年。三价合一今年东莞出台“三价合一”后，若购买“不满五不唯一”的房源，需缴纳的税费剧增（东莞、深圳是全国少数对“满五不唯一、唯一不满五”征收20%增值税的城市），无疑大幅提高了二手客户购房门槛。6月，建行和中行对二手房首套贷款利率上浮30%，二套上浮40%。二手房购房成本大

7、增，引发二手客加快流向一手楼市场，预计下半年这种趋势会更加明显，部分二手购房需求外溢至一手市场。假设二手房原值100万，实际成交总价200万指标三价合一前三价合一后175万140万贷款（按总价250万贷款）（按总价200万）25万60万首付（原首付60万）（按总价200万）三大税费（首套16.11万28.94万100㎡，不满2（按总价150万计税）（按总价200万）年，非满五唯一多交税或多贷款多贷款影响：1.多缴税或首付提高，二手购房成本上升，部分购房需求外多交税贷款