房地产政策脉络分析及政策判断

《房地产政策脉络分析及政策判断》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、房地产政策脉络分析及2010年政策判断市场部2010－03－221中国房地产政策脉络分析1998年“房改”揭开中国房地产业蓬勃发展的历史帷幕全面“房改”阶段（1998年至今）“房改”推进阶段（1988～1997年）“房改”探索阶段（1978～1987年）福利住房阶段（建国初～1977年）1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式宣布取消住房福利分配制度，全面实行住房货币化分配和住宅建设多元化改革。1998年全面实施住房制度改革之后，商品房开发建设、中介服务、物业管理及金融服务等各类主体大量进入市场，以住宅为重点的

2、房地产业出现了快速发展的势头。“房改”以来中国房地产业飞速发展房地产开发投资额（亿元）房地产开发投资额占GDP比例5000010.1%10.8%12.0%1998至2009年间，8.7%全国房地产开发投资400007.5%9.9%9.0%9.2%逐年稳步增长，房地300005.8%8.2%4.6%6.5%6.0%产开发投资额占GDP200004.3%5.0%的比重近三年来更是3.0%10000高达10％左右。00.0%商品房销售面积（万平米）商品房销售面积增速10000060.0%45.1%1998至2009年间，42.1%8000035.2%全国商品房

3、销售面积40.0%28.0%25.8%25.1%6000020.3%逐年稳步增长，其中20.0%4000019.5%19.6%仅2008年受政策调控13.4%11.5%0.0%持续影响，销售面积20000-14.7%较2007年峰值有所下0-20.0%降。数据来源：中国国家统计局房地产业政策三大时期5000全国商品房销售价格（元/平米）23.5%25.0%全国商品房销售价格增速450020.0%400016.7%15.0%14.8%350015.0%3000250010.0%20004.9%3.3%2.9%2.8%3.7%6.3%5.0%150010000.

4、0%500-0.5%-1.6%0-5.0%1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年1998年~2002年：2003年~2004年：2005年至今：鼓励发展时期规范市场时期频繁调控时期数据说明：商品房销售价格＝销售金额/销售面积1998年~2002年：鼓励发展时期住房制度改革全面实行宽松的1998年政策环境应对亚洲金融危机冲击1998年正值中国应对亚洲金融危机的关键时期，中央一再强调“住宅建设是新的经济增长点”。这一前所未有的明确定位，促使各有关部门和各级政府在土地供应、金融服务

5、、市场管理等各个环节都出台了鼓励发展的宽松政策，房地产业由此得到长足发展。2003年~2004年：规范市场时期住房制度改革全面实施政策类型2003年2004年5年来，房地产业关联度高，带动力强，已经成为《关于促进房地产市场持国民经济支柱产业。但同纲领性文件续健康发展的通知》（国——发[2003]18号）时也面临着住房供求结构房企开发项目自有资金比房企开发项目贷款自有资金性矛盾突出、房地产投资例不得低于30%；适当提比例不得低于35%；个人购信贷政策和价格增长过快、市场服高二套以上（含二套）住房抵押贷款月供不得超过收务体系尚不健全、开发和房贷款首付比例入的5

6、0%交易行为不够规范等方面税收政策规范房企纳税行为——的问题。清理整顿各类开发区，加不得再以协议方式出让经营强建设用地管理；严格控性土地使用权，应一律采用土地政策为此，2003年至2004年制土地供应总量；停止供“招拍挂”；严格土地审批，应别墅类用地加强闲臵土地管理期间，国家相继出台各种相关政策，旨在规范房地市场管理政规范土地价格、住房价格规范经适房管理办法；物业产市场行为，促进房地产策及各项收费服务收费实行明码标价业持续健康发展。2005年至今：频繁调控时期全国商品房销售价格增速城镇居民人均可支配收入增速25.0%20.0%15.0%15.0%10.0%

7、11.2%5.0%0.0%-5.0%2004年，我国商品房价格结束稳步2005年，中央开启以“控制房价过上涨阶段，进入快速上升通道。当年快上涨”为目标的房地产调控大门。商品房销售价格增速超过城镇居民人此后，商品房销售价格整体趋势向均可支配收入增速近4个百分点。上，但各年增速在相关政策作用下波动剧烈。数据来源：中国国家统计局以深圳市场成交情况为例探索政策调控规律05、06年常规调控：07年加大调控08年救市：09、10年回归调上半年陆续出台房地产市场调控力度：楼市低迷盘整控轨迹：的纲领性文件及其细化政策，期面对房价的过中，国际金融楼市回暖，房价快间观望情绪

8、导致成交量有一定程快上涨，政府危机来袭，政速上涨，新