昆明写字楼市场研究

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1、昆明市写字楼市场调研现有写字楼未来写字楼竞争性项目分析小结写字楼市场研究说明在昆明写字楼市场研究中，分为优质标准写字楼市场、SOHO写字楼市场、商务花园/总部基地型写字楼市场三个部分来阐述。主要原因如下：研究昆明整体优质标准写字楼市场，以了解本项目开发写字楼物业的宏观市场前景，由于昆明与成都同为西南地区重要的商务城市，写字楼市场发展历程相似，本报告参考成都市商务写字楼等级划分标准，确定研究样本；本项目用地面积较大，研究SOHO写字楼和商务花园型写字楼市场以了解SOHO和园区型写字楼的供求特征，判断其发展趋势，为本项目大体量的办公物业的定位提供依据；研究总部基地市场，以了解昆明市

2、企业总部基地建设发展情况，为本项目选择打造总部基地办公写字楼定位提供市场依据。甲级写字楼定义标准：满足以下条件中的80%，即可判定为甲级写字楼，满足100%或超出这一标准的为国际标准甲级写字楼乙级写字楼定义标准：满足以下条件中的60%，即可判定为乙级写字楼开发商背景在海外或中国内地主要城市有过高端写字楼项目开发经验的优秀开发商地理位置坐落于城市的商务中心或商贸中心便利的公共交通，可以方便到达机场、运输中心、商贸金融中心外立面具有时代设计感特征，能成为区域地标门窗、外墙体、地板砖采用高档次材料建筑设计豪华奢侈的中央大厅，配以大理石/花岗岩石的墙体和地板单层面积达1,000平米及以

3、上，楼层可以灵活分割得房率不低于65%办公单位总计GFA超过20,000平米楼层高度不低于3.7米，室内层高不低于2.6米优质标准写字楼定义设备配置中央空调、加热、通风设备动力电配置，电力充足，至少保证30VA/psm的电压输出智能化消防设备数量足够的高速电梯，保证客流和货运的顺畅完善合理的布线系统和足够的线路接口足够的安保监控设备，彩色监视屏，24小时安全呼叫系统保安系统支持24小时门卫服务中央监控系统紧急呼叫系统24小时畅通并随时能作出回应物业管理专业的物业管理停车场充足的地上、地下停车车位，配置自动化出入系统租金乙级写字楼：租金水平不低于35元/平米/月甲级写字楼：租金水

4、平不低于70元/平米/月入驻单位乙级写字楼：国内及本地知名企业在入驻单位中占相当比例甲级写字楼：世界500强企业及本地知名企业在入驻单位中占相当比例优质标准写字楼定义SOHO写字楼定义产品概念SOHO或LOFT的概念推出小型办公产品地理位置便利的公共交通，可以方便到达机场、运输中心、商贸金融中心使用形式主要针对投资客或企业自用客户出售，同时还能满足自住、办公等多种购买需求建筑设计实用率不低于65%，办公单位总计GFA超过10,000平米楼层高度不低于3米，室内层高不低于2.6米设备配置动力电配置，电力充足数量足够的电梯，保证客流和货运的顺畅，完善合理的布线系统和足够的线路接口保

5、安系统支持24小时门卫服务，中央监控系统，紧急呼叫系统24小时畅通并随时能作出回应物业管理良好的物业管理停车场充足的地上、地下停车车位租金租金水平不低于25元/平米/月租售形式可分散产权销售SOHO写字楼研究界定：由于SOHO商住产品没有严格的界定，根据对昆明SOHO写字楼市场的研究和理解，结合本案所处的区位及拟开发的物业档次，定义如下：根据对昆明园区型写字楼市场的研究和理解，结合本案所处的区位及拟开发的物业档次，定义本次研究的商务花园/总部基地型写字楼项目：商务园区/总部基地型写字楼定义开发商背景有过写字楼项目开发经验的优秀开发商地理位置便利的公共交通，可以方便到达机场、运输

6、中心、商贸金融中心外立面具有时代设计感特征，能成为区域地标门窗、外墙体、地板砖采用高档次材料建筑设计得房率不低于65%，办公单位总计GFA超过50,000平米楼层高度不低于3.5米，室内层高不低于2.6米设备配置动力电配置，电力充足，数量足够的高速电梯，保证客流和货运的顺畅完善合理的布线系统和足够的线路接口足够的安保监控设备，彩色监视屏，24小时安全呼叫系统保安系统支持24小时门卫服务，中央监控系统紧急呼叫系统24小时畅通并随时能作出回应物业管理优质的物业管理停车场充足的地上、地下停车车位，配置自动化出入系统租金租金水平不低于30元/平米/月入驻单位国内及本地知名企业在入驻单位

7、中占相当比例现有写字楼市场研究发展历程发展现状典型项目1999年以前2000-2004年2005-2007年2008年以来1997-1999年期间立项开工建设的写字楼达到40万平米，而优质写字楼（乙级）仅为13.3万平米2000年之后开发量供大于求，市场处于消化期，以乙级写字楼供应为主代表项目有志远大厦、红塔大厦、柏联大厦、世博大厦等2005-2007年，集中在市区核心位置（一环以内）的乙级写字楼供应增大2005-2007年间有摩尔大厦、达阵广场、环球金融、银佳大厦2009年开始，甲级写字楼