昆明写字楼市场研究

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昆明市写字楼市场调研现有写字楼未来写字楼竞争性项目分析小结 写字楼市场研究说明在昆明写字楼市场研究中，分为优质标准写字楼市场、SOHO写字楼市场、商务花园/总部基地型写字楼市场三个部分来阐述。主要原因如下：研究昆明整体优质标准写字楼市场，以了解本项目开发写字楼物业的宏观市场前景，由于昆明与成都同为西南地区重要的商务城市，写字楼市场发展历程相似，本报告参考成都市商务写字楼等级划分标准，确定研究样本；本项目用地面积较大，研究SOHO写字楼和商务花园型写字楼市场以了解SOHO和园区型写字楼的供求特征，判断其发展趋势，为本项目大体量的办公物业的定位提供依据；研究总部基地市场，以了解昆明市企业总部基地建设发展情况，为本项目选择打造总部基地办公写字楼定位提供市场依据。 甲级写字楼定义标准：满足以下条件中的80%，即可判定为甲级写字楼，满足100%或超出这一标准的为国际标准甲级写字楼乙级写字楼定义标准：满足以下条件中的60%，即可判定为乙级写字楼开发商背景在海外或中国内地主要城市有过高端写字楼项目开发经验的优秀开发商地理位置坐落于城市的商务中心或商贸中心便利的公共交通，可以方便到达机场、运输中心、商贸金融中心外立面具有时代设计感特征，能成为区域地标门窗、外墙体、地板砖采用高档次材料建筑设计豪华奢侈的中央大厅，配以大理石/花岗岩石的墙体和地板单层面积达1,000平米及以上，楼层可以灵活分割得房率不低于65%办公单位总计GFA超过20,000平米楼层高度不低于3.7米，室内层高不低于2.6米优质标准写字楼定义 设备配置中央空调、加热、通风设备动力电配置，电力充足，至少保证30VA/psm的电压输出智能化消防设备数量足够的高速电梯，保证客流和货运的顺畅完善合理的布线系统和足够的线路接口足够的安保监控设备，彩色监视屏，24小时安全呼叫系统保安系统支持24小时门卫服务中央监控系统紧急呼叫系统24小时畅通并随时能作出回应物业管理专业的物业管理停车场充足的地上、地下停车车位，配置自动化出入系统租金乙级写字楼：租金水平不低于35元/平米/月甲级写字楼：租金水平不低于70元/平米/月入驻单位乙级写字楼：国内及本地知名企业在入驻单位中占相当比例甲级写字楼：世界500强企业及本地知名企业在入驻单位中占相当比例优质标准写字楼定义 SOHO写字楼定义产品概念SOHO或LOFT的概念推出小型办公产品地理位置便利的公共交通，可以方便到达机场、运输中心、商贸金融中心使用形式主要针对投资客或企业自用客户出售，同时还能满足自住、办公等多种购买需求建筑设计实用率不低于65%，办公单位总计GFA超过10,000平米楼层高度不低于3米，室内层高不低于2.6米设备配置动力电配置，电力充足数量足够的电梯，保证客流和货运的顺畅，完善合理的布线系统和足够的线路接口保安系统支持24小时门卫服务，中央监控系统，紧急呼叫系统24小时畅通并随时能作出回应物业管理良好的物业管理停车场充足的地上、地下停车车位租金租金水平不低于25元/平米/月租售形式可分散产权销售SOHO写字楼研究界定：由于SOHO商住产品没有严格的界定，根据对昆明SOHO写字楼市场的研究和理解，结合本案所处的区位及拟开发的物业档次，定义如下： 根据对昆明园区型写字楼市场的研究和理解，结合本案所处的区位及拟开发的物业档次，定义本次研究的商务花园/总部基地型写字楼项目：商务园区/总部基地型写字楼定义开发商背景有过写字楼项目开发经验的优秀开发商地理位置便利的公共交通，可以方便到达机场、运输中心、商贸金融中心外立面具有时代设计感特征，能成为区域地标门窗、外墙体、地板砖采用高档次材料建筑设计得房率不低于65%，办公单位总计GFA超过50,000平米楼层高度不低于3.5米，室内层高不低于2.6米设备配置动力电配置，电力充足，数量足够的高速电梯，保证客流和货运的顺畅完善合理的布线系统和足够的线路接口足够的安保监控设备，彩色监视屏，24小时安全呼叫系统保安系统支持24小时门卫服务，中央监控系统紧急呼叫系统24小时畅通并随时能作出回应物业管理优质的物业管理停车场充足的地上、地下停车车位，配置自动化出入系统租金租金水平不低于30元/平米/月入驻单位国内及本地知名企业在入驻单位中占相当比例 现有写字楼市场研究发展历程发展现状典型项目 1999年以前2000-2004年2005-2007年2008年以来1997-1999年期间立项开工建设的写字楼达到40万平米，而优质写字楼（乙级）仅为13.3万平米2000年之后开发量供大于求，市场处于消化期，以乙级写字楼供应为主代表项目有志远大厦、红塔大厦、柏联大厦、世博大厦等2005-2007年，集中在市区核心位置（一环以内）的乙级写字楼供应增大2005-2007年间有摩尔大厦、达阵广场、环球金融、银佳大厦2009年开始，甲级写字楼入市早期的代表项目有顺城双塔、俊发中心，世纪中心、南亚之门、东方首座等一系列甲级写字楼在建，昆明整体写字楼市场将得到极大提升2008年，新增乙级写字楼呈现出向市区以外方向新兴商业集中区域发展的趋势集中在北市区的财富中心中央商务写字楼、颐高数码中心项目世博会促成城市建设高潮供大于求供应增大商务区外扩甲级写字楼入市2010年以后昆明市写字楼发展历程早期——仅满足基本办公需求后期——注重产品设计和资源整合 受昆明市写字楼发展阶段的制约，昆明市大部分存量写字楼，特别是2009年之前的，还不能严格达到成都甲、乙级写字楼的标准，因此，我司根据昆明写字楼现状，结合业内共识，根据以下五个标准，选择样本开展研究，并定义为优质标准写字楼位置物业品质硬件设施物业管理配套设施位于主要商业区，周边交通系统完善，可达性强，物业展示面较佳外观现代、美观单层面积不小于1,000平方米实用率大于65%层高不低于3.3米专用大堂充足的电梯充足的停车位中央空调系统现代化的通信系统、网络服务电力供应充足，配备后备电源办公单元可灵活分割项目内提供完善的商务服务项目临近商业、酒店、会议厅等商务配套设施由专业物业管理公司提供物业管理服务顺城双塔金领地国际商务中心领域时代环球金融华尔顿大厦红塔大厦华一广场华域大厦建业商务中心摩尔大厦高新科技广场南亚第一国际和成国际三合商利世博大厦俊发中心佳华广场颐高数码中心志远大厦银佳大厦云南城投大厦 优质标准写字楼历年供应截止2012年12月，昆明优质写字楼累计量达到73万平方米，入市时间集中在2000、2009和2012年；1999年昆明世博会以来，昆明市写字楼市场曾出现“暴食一顿、消化十年”的态势；2009年以来顺城双塔、俊发中心、世纪中心、欣都龙城等高档甲级写字楼项目开始入市，昆明写字楼市场又呈现出持续供应的情况，且高品质写字楼日益增多。昆明写字楼历年供应（2000-2012年）单位：平方米 2000-2012年期间，优质写字楼市场整体空置率呈下降趋势；市场年平均吸纳量为4.6万平方米，其中2006-2012年平均吸纳量7.0万平方米，2007年达到了高峰10.5万平方米；2009年起单栋规模较大的甲级写字楼入市，市场整体空置率有所上升，徘徊在10%-20%之间；目前中心城区优质写字楼的空置率大都在10%以下，满租的情况较多。昆明写字楼历年吸纳量（2000-2012年）优质标准写字楼吸纳量及空置率单位：平方米 甲级写字楼无论从租金还是售价的角度看都显著高于乙级写字楼；未来随着后续供应的放量，将造成空置率的上升，优质写字楼整体租金、售价上涨幅度趋缓优质标准写字楼租金、售价分析元/月/平方米元/月/平方米昆明优质写字楼历年租金水平昆明优质写字楼历年售价水平2000-2012年，乙级写字楼租金年平均复合增长率为12.8%；2009年新入市的两个甲级写字楼2012年平均租金水平达到150元/月/平方米，年平均复合增长率为17.9%2012年，甲级、乙级写字楼在售项目各一个，销售均价分别为24,000元/平方米和13,800元/平方米；年平均复合增长率分别为19.4%和18.1%受整体市场影响，昆明市优质写字楼租金售价从2006年开始得到快速增长 序号项目序号项目1俊发中心12华尔顿大厦2顺城双塔13建业商务中心3世纪中心14世博大厦4领域时代大厦15摩尔大厦5颐高数码中心16红塔大厦6华域大厦17南亚第一国际7环球金融18金领地国际商务8三合商利19昆明广场9华一大厦20和成国际10银佳大厦21高新科技广场11志远大厦现有优质标准写字楼12345678910111213141516甲级写字楼乙级写字楼二环路一环路1819172021截止2012年12月，昆明优质写字楼累计量达到73万平方米，入市时间集中在2000、2009和2012年这三个年份，目前入住率较高，空置率仅为10-20%。 现有优质标准写字楼项目特征项目名称体量（m2)标准层面积（m2)层高停车位数量电梯数量租金（元/m2*月)空置率(%)主力租户类型顺城双塔322001240/15003.61860712015金融投资类：60%；矿产类：15%；贸易类：15%；咨询服务类：10%俊发中心4200016003.9680111505金融投资类：30%；建筑房地产：30%；咨询服务类：20%；矿产类：10%环球金融229559863.518041200金融投资类：80%；建筑房地产：10%；信息技术：10%志远大厦4600016403.3100410010实业投资类：40%；金融证券类：25%；贸易类：17%；其他服务业：18%北辰财富中心2932214603.35804805金融投资类：45%；咨询类：20%；贸易类：15%；其他：20%金领地商务中心3600014503.52204905建筑房产：30%；咨询类：20%；金融类：20%；信息技术：20%；贸易类：10%证劵大厦5800020003.2804805金融证券类：40%；贸易类：27%咨询类：22%其他服务业：11%和成国际915601200/15003.310049020信息技术类：40%；生物制药类：30%；投资类：20%；其他：10% 按建筑面积计算，环城路以内中心区域写字楼所占比例最高，其次是北市区环城路内的写字楼主要集中在“三横三纵”核心区：三横（东西向）：拓风路、金碧路一线；东风路、南屏街；人民路沿线三纵：北京路沿线、白塔路沿线、青年路沿线北市区的写字楼集中分布在北京路延长线上，以优质写字楼为主，商务氛围逐渐浓厚，是核心商务区的延展由于优质写字楼对于区域的生活配套、商业配套的要求，目前主要集中在市区环城路内范围，尤其是东风路、青年路、春城路等主干道沿线随着近年北市区生活、商业配套逐渐完善，优质写字楼开始在环城路外北京路沿线开始聚集，目前主要是北京路与北辰大道相交处和与金华路相交处这两个节点现有优质标准写字楼分布特征昆明优质标准写字楼区位分布15 现有优质标准写字楼客群特征：以金融、贸易、咨询、矿产能源等行业为主行业整体分布优质写字楼行业分布 序号项目序号项目1北辰财富中心12葡萄街区2银海soho13春天印象3星都国际总部基地4和成国际5汇金大厦6鼎易天城7俊园SOHO8银鹏SOHO9红星国际SOHO10欣都龙城公寓11银座SOHO现有SOHO写字楼1二环路一环路317210456789111213 典型案例分析——俊发SOHO地址盘龙区北京路中段与联盟路交汇处(星雅俊园前)开发商云南俊发凤凰置业有限公司物业管理公司俊发物业开盘时间2009年6月占地面积19500平方米建筑面积总建筑面积82000平方米，建筑层数世纪俊园10-11栋，4-28层单层面积约7容积率4.01绿化率40%户型分割40-170平方米，主力户型90平方米层高3.3米得房率75%电梯3部客梯，1部货梯车位330个项目亮点2000平方米绿化广场二环路一环路 销售情况比较理想，主要原因在于：市场空间：项目周边有昆明最好的甲级写字楼（俊发中心）和颐高数码等乙级写字楼，已经形成一定的商务氛围，但SOHO类写字楼产品相对匮乏，为项目带来了市场空间开发商：俊发地产是昆明本地最好的开发商，在客户资源、客户需求的把握上比较精准交通配套：项目所处区域，周边交通、商业配套较为欠缺，对于首次置业用于居住的年轻人，生活便利性欠佳销售价格：租赁30-35元/平方米，半年一签二手房最低价10,000元/平方米，层差约1,000元/平方米销售速度：开盘当日售出700余套，3个月实现清盘，平均27,333平方米/月客户来源：投资、企业自用各占一半，客户来源主要是中小贸易企业、培训美容机构等启示：位于非核心商务区的SOHO写字楼存在一定市场需求，现有项目市场表现良好典型案例分析——俊园SOHO 序号项目1新亚洲星都总部基地2天森金海国际3银河T-Park商务花园/总部基地二环路一环路213 优质写字楼SOHO类写字楼在昆明出现较早，近年来，也得到了众多中小型成长企业的追捧，市场对交通便利、品质较好的SOHO类写字楼的需求较高；现有已知的SOHO产品只有奥宸中央SOHO、鼎意天城、汇金、葡萄街区等，品质一般，未来竞争压力较小。SOHO写字楼总部基地小结昆明写字楼市场近年来开始加速发展，开始出现甲级写字楼商务区外扩。品质较差的写字楼客户出现流失，而市场对新落成的优质写字楼需求较为强劲；未来在建的有16个项目在2013-2015年之间入市，优质写字楼面临着较为激烈的竞争。总部基地尚处于园区化发展阶段，市场接受度较高，现有两个项目的整体入住率达到80%，随着昆明产业的发展升级，总部基地具有较好的发展前景；昆明市尚缺乏完全市场化的总部基地，实力企业大都自建，园区型企业总部基地大都以产业主题和优惠政策来吸引企业入驻。 未来写字楼市场研究 序号项目名称体量（万m2)1欣都龙城72吹箫巷项目10.13南亚之门10.34金平果·国际商务6.75亚洲创意产业城7.96人民路壹号广场77螺蛳湾国际商贸城158融城金阶119经典双城1010螺蛳湾CBD2011西山万达广场4012博欣国际1013东方首座7.814大成金融商务中心7.515上海·东盟商务大厦8.916七彩云南第壹城1017恒隆广场16未来优质标准写字楼（甲级）21二环路一环路34567981011121314151617 序号项目名称体量（万m2)1金恒财富广场9.22志远城市综合体43春城商务中心3.24中企万派中心115假日广场76天森·金海国际47汇荣时代广场58霖岚国际广场109邦盛财富中心5.810银海金岸6.711瀚文云鼎商务大厦2.212金尚俊园1013大都2.614置信广场615马街摩尔城1816保利·六合517摩根道3.218润城15.1未来优质标准写字楼（非甲级）21二环路一环路34556781091112131415161719奥宸财富广场10.620鑫都韵城7.821银河T-Park1018192021 昆明未来写字楼市场供应量逐渐放大，高品质的甲级写字楼主要计划于城市核心地段发展，核心区域优质物业后续竞争较为激烈昆明未来优质写字楼的区域分布2015年之前已知后续总供应有37个项目，供应总量达到345.6万平方米，年平均新增供应115.2万平方米；昆明优质写字楼市场整体供应量在经过了约5年的时间消化调整后，进入了快速的品质提升发展阶段，新增供应中有55%，190万平方米都是甲级写字楼。 典型项目分析 地址昆明五华区崇仁街7号开发商赛伦地产物业管理5.8元/月/平方米开盘时间2008年5月交房时间2009年9月占地面积总占地103亩建筑面积A塔2.86万平米，B塔2.84万平米建筑层数负3层至负2层停车场及设备层；负1层为卖场；1-4层商业；5-26层写字楼建筑高度100米单层面积约1,240平米（建筑面积）户型分割东塔整层销售；西塔分割为200平方米（每层6户）层高标准层高3.6米，净高约2.8米得房率73%电梯6部芬兰通力电梯（其中1部为货运电梯），2.5米/秒车位2,000个（与商业共用）空调东芝SMMS多联机空调现有竞争性项目（一）——顺城双塔二环路一环路 销售策略销售速度销售价格东塔主要以企业自用为主，投资者约占30%；西塔中投资客约占60%（投资客中以云南省内客户为主，约占60%，其余为省外客如浙江、上海客户），40%为自用企业，主要有IT企业，私人企业、金融类企业客户来源东塔面向金融服务业大厦，入驻企业对象为银行业、保险业，以整层销售为主西塔面向大中型企业及东盟企业，可分割销售，单间面积以200-300平米为主2008年开盘均价13,500元/平米（最高价18,000元/平米），层差约100元/平米，朝向价差约100元/平米2010年均价为20,000元/平方米；2011年底，均价为25,000元/平方米；2012年底，二手价格为27,000元/平方米，年均复合增长率约23%2008年5月，开盘当天销售约6个整层（销售额达1亿元），开盘一个月内销售约8个整层，截止2009年底销售约85%，平均销售速度为2,500平方米/月，到2010年底全部售罄顺城双塔（销售表现）现有竞争性项目（一）——顺城双塔 顺城双塔（租赁表现）启示：位于市中心高品质的物业面向高端客户群体，整层销售效果好，说明企业自用需求旺盛，购买力强出租率2011年，2012年的出租率均为100%租金按建筑面积租金，2011年150元/月/平方米；2012年160元/月/平方米投资回报率7.5%租户结构东塔大宗租户多，包括云南南磷集团股份有限公司（3层），中国银行顺城支行（1层），旭然石油（1层），大理药业（1层），苏宁旅游投资公司（1层），银河证券营业部（1层）等西塔租户类型更为多样，租赁面积稍小，主力租户包括汇合小额贷款公司、ABB昆明公司、云南分众传媒、欧文外国语学校、安信证券营业部、云南铜业胜威化工等现有竞争性项目（一）——顺城双塔 新亚洲星都总部基地商业配套住宅区公建配套地址昆明官渡区新昆洛路与广福路十字交汇处开发商星耀集团开盘时间2007年交房时间2009年7月占地面积1,089亩总建筑面积约300,000平方米，其中56栋智能商务别墅和4栋17层甲级写字楼总建筑面积约17万平方米，3栋地标式写字楼总建筑面积约12万平方米户型分割：商务别墅单层300平方米，6层，即单栋1,800平方米户型分割商务别墅单层300平方米，6层，即单栋1,800平方米配套服务为节约入住企业行政成本特别设立商务服务中心，提供包括法务服务、商务旅行服务、邮递服务、会议场地预定服务、企业间联谊沟通服务等现有竞争性项目（二）——新亚洲星都总部基地 现有竞争性项目（三）——新亚洲星都总部基地 租售价格：2012年办公物业租赁30-45元/平方米2007年商务别墅销售均价约4,000元/平方米，2012年二手均价约10,000元/平方米，年均复合增长率达到35.7%车位2007年4月销售，6万元/个，销售1,110个代表租户：紫金矿业（12栋）、中国葛洲坝集团西南分公司（19栋）中建四局第五建筑工程有限公司（53栋3楼）、昆明泰康消防器材集团（32栋）综合评价：昆明目前运营最为成功的总部基地产业环境：项目位于昆明市区东南板块，这一区域拥有昆明火车站、昆明机场等大型交通设施，还有昆明国际会展中心，建材、五金、家电、汽配等众多专业市场，发展总部经济具有较好的交通和产业支撑区域环境：项目所处片区居住项目密集，可容纳人口30万人，商业、公建配套逐渐完善，为装饰建材、传媒旅游等企业的入住提供了条件启示：开发总部基地对区域的交通条件、产业支撑要求较高；国有大型企业、制造业企业是当前总部基地办公物业租售的主力现有竞争性项目（三）——新亚洲星都总部基地 未来竞争性项目（一）——保利小屯综合体 项目概况区位位于西市区西山区政府片区，邻近高新区地理位置西山区人民西路和海源路交叉口处发展定位立足西市区，辐射昆明，集商务、办公、商业、休闲、居住为一体的大型城市综合体发展商云南经典房地产开发集团有限公司规模占地面积1000亩，建筑面积333万m²零售商业面积100万m²零售商业构成大型购物中心、商业街等销售价格预计1楼价格，7-8万元/m²，2楼价格3-4万元/m²，返租5年，每年8%建设进度建设中经典双城区位示意图经典双城南区布局示意图商业地产时代的超大体量开发项目代表作之一，零售商业体量约100m²。该项目的开发，将深刻地影响区域内的商业环境。未来竞争性项目（二）——经典双城