新加坡写字楼市场研究

《新加坡写字楼市场研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、新加坡写字楼市场考察投资发展部2011.10目录一、新加坡写字楼市场概况二、政府的角色：调节市场、创新致远三、写字楼REITs与吉宝置业的转型四、小结附：新加坡的REITs市场一、新加坡写字楼市场概况新加坡目前拥有超过200家银行，是亚洲最重要的金融、服务和航运中心之一，2010年人均GDP达42,653美元，居全球第15名。土地面积仅710平方公里，包括过去40年人工填海拓展的100多平方公里的新土地，土地极为稀缺。新加坡被很多跨国公司视为GatewayToAsia,写字楼市场的变化与全球经济金融环境

2、相关度很强。一、新加坡写字楼市场概况20年间，新加坡已经完成了由制造业驱动到服务高度密集的经济体的转变，2009年服务业占GDP的比重达到64%，雇佣69%的劳动力；过往的10年，服务业保持年均5.9%的增速，2010年更达到8.8%一、新加坡写字楼市场概况从2003年开始，服务业雇佣的劳动者比例基本上就占新加坡劳动力人数的7成上下，成为经济的绝对支柱。一、新加坡写字楼市场概况2010年，制造业和服务业分别录得31.3%与10.4%的反弹幅度，造就了新加坡历史上创记录的GDP15%的年度增幅，预计2

3、011、2012年度新加坡的GDP增长维持在5.5-6%之间，仍然高于其10年平均增速（5.1%）。一、新加坡写字楼市场概况从历史轨迹看，新加坡的写字楼市场需求主要由FBS（Finance&BusinessServices）即金融商务服务业驱动，而FBS与GDP之间又呈现正相关关系一、新加坡写字楼市场概况从1996年以来的价格走势看，写字楼租金由经济环境和供求关系决定这一定律表现得十分直观；2010年，甲A写字楼的租金达到9.9新元/平方英尺.月(约16元RMB/天)，上涨23.8%，但仍落后2008

4、年3季度18.8新元的高点近一半；预计2011年市场的涨幅在15－20%之间。一、新加坡写字楼市场概况2009与2010年新加坡办公楼租住率的变化市场景气期，高等级办公楼更受客户青睐，这与曼哈顿、香港市场的情况相似。一、新加坡写字楼市场概况2009－2011年经济反弹金融业繁荣，三年中写字楼供应量增加近800万平方英尺（约70余万平米），存量大增；预测2012－2014年随着GDP增速平稳，在新增供应量大幅减少的情况下，写字楼的租金将保持温和上涨。一、新加坡写字楼市场概况1998年以来的走势看，新加

5、坡CBD区域写字楼的投资收益在4%左右，好于目前豪宅（2.25%）和10年期政府债券（2.7%）的收益水平，具有较强的吸引力。二、政府的角色：调节市场、创新致远新加坡的国家发展部（MND）和市建局（URA）是写字楼市场的主要管理部门，它们平时密切监督市场变化，通过政府售地计划控制土地供应量调节办公楼的市场供求，并定期对出台的政策予以检讨。2007年，URA为缓和办公楼短缺推出建设短期办公室（TransitionalOffice）的创新措施：以10－15年土地使用权出让给开发商，兴建楼层低（容积率1.0左

6、右）、成本低、建造方式简单但不失实用性的办公楼，以满足初创期或国外初涉足新加坡公司租约时间短、租金承受力不强、办公环境要求相对不高等实际需要。二、政府的角色：调节市场、创新致远自2005年开始，新加坡政府对经营不佳的CBD老写字楼经批准可改建为住宅，改建后的容积率可以由写字楼的6－8提高到住宅的11－13；2007年，新加坡政府为缓和办公楼供应紧张的局面，宣布在2010年之前不再批准让中区的办公大厦转换成其他用途如私人住宅的申请，2008年10月又取消了这一禁令。二、政府的角色：调节市场、创新致远自2

7、005年以来，经新加坡政府批准先后已有5座CBD区域的办公楼改建为住宅，单元套数达到1169套。二、政府的角色：调节市场、创新致远因为金融服务业的景气度持续提高，这些CBD区域的住宅因为能提供生活工作上的很大便利(live-work-play)，其市场热度不断上升；从2009年四季度到2010年四季度一年之间，CBD区域的住宅的市场价格涨幅可观：除了由办公楼改建成的三个楼盘（图中紫色标注）和新推出的滨海区MarinaBaySuites（底价本身很高）外，其余涨幅均在3成以上，最高176%。二、政府的角色

8、：调节市场、创新致远1990年代末，新加坡政府提出将填海造地形成的滨海湾区域建设成为新市区中心的规划。2005年7月吉宝置业、长江控股及香港置地组成的财团拿下首幅地块建设综合体项目“滨海湾金融中心”(MBFC)，拉开区域建设序幕。截至目前，该区域总投资额已超过275亿新元。占地3.55公顷的滨海湾金融中心MBFC是区域内最大的综合性设施，投入约40亿新元，拥有三座商业办公大厦、两座住宅楼以及配套的商业零售租赁