城市写字楼市场预警研究

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1、浙江大学硕士学位论文城市写字楼市场预警研究1．1．3对我国写字楼发展的总体判断我国经济自从摆脱亚洲金融危机和非典的影响以来，已经进入了快速发展时期，GDP这几年出现了连续快速增长的势头。写字楼作为区域和城市经济的重要产业，这几年也出现了快速发展的态势，但是一个产业的过快发展对于经济来说并不是完全健康的，写字楼产业必须与区域经济发展相协调，发展过快不仅不利于区域经济的稳定发展，而且对于城市的规划和产业结构的调整，也有不小的影响。所以，从2004年以来，国家出台了一系列宏观政策来调控房地产和写字楼市场

2、，意在保持其健康稳定的发展。但是由于我国写字楼业的起步较晚，市场不规范，所以一些盲目投资和乱投资的现象依然存在，开发商对于市场的把握不是很准确，致使写字楼的供给和需求之问出现了较大的偏差。在经济学的供给与需求模型研究中，供给和需求的均衡是市场稳定的基础，无论对于国家还是一个单独的房地产开发企业来说，市场的稳定都是至关重要的。供过于求会使房地产开发企业在投资写字楼市场时面临巨大的市场风险，致使房地产企业亏损、停业、破产与银行资金的积压，不仅不能起到新的经济增长点的作用，而且还要拖国民经济发展的后退。

3、供不应求也不能使写字楼建设发挥出最大的经济效益，不利于消费的可持续性发展。因此，当前对我国城市的写字楼市场进行预警研究，找出其发展过程中存在的问题和不足，通过政府的调控措施去完善写字楼市场，不仅是写字楼市场自身长期健康发展的需要，也是我国不断推进产业结构调整、大力发展第三产业的需要。1．2研究意义写字楼市场是我国房地产市场体系的重要组成部分，在国民经济中起着举足轻重的作用。写字楼业从投资方面拉动经济增长，从消费方面启动市场。当前写字楼业的工作重点之一就是通过建立一套较为准确和完善的市场风险测量系统

4、，以加强市场监测，并且适时、适度地运用财政、税收、土地、金融等各方面宏观调控政策，努力实现写字楼市场供需的平衡和价格的稳定使其能够与国民经济总体成长和各项改革进程相协调。由此可见，建立起完善的写字楼市场风险评价体系，对于客观分析写字楼产业的运行轨迹，正确评价和判断写字楼产业的形势和发展趋势，引导市场理性投资，拉动经济增长等，具有十分重要的现实意义。第一，写字楼市场风险评价体系能够反映整个市场的风险程度和整体走势，政府主管部门可以利用它来了解写字楼产业的发展状况如何、结构是否合理、与宏观经济发展是否

5、协调，从而可以为调控写字楼市场结构和引导写字楼业持浙江大学硕十学位论文城市写字楼市场预警研究续健康发展服务。这样，政府就能掌握整个写字楼市场发展的综合情况，为出台科学有效的宏观调控政策提供了可靠的依据。第二，对于房地产开发商而言，写字楼市场风险评价体系可以使他们了解到城市写字楼市场的内部结构和发展状况，为他们准确把握投资时机提供科学的依据，在时间的选择和物业结构上提供宏观政策参考，规避投资风险。第三，对于客户来说，风险体系可以让他们了解整个市场的行情，无论是自用还是投资都有非常重要的参考价值。1．

6、3研究目标与研究内容1．3．1研究目标本研究的主要目的就是建立起一个由多个指标相结合的城市写字楼市场预警系统，并用杭州的统计数据进行实证研究，从而了解杭州写字楼市场的整体运行状况。具体来讲，有以下几个方面的预期目标：(1)通过写字楼市场预警指标体系的设计，并对其做出合理的分类，从而使得本文所设计的指标体系做到覆盖面广泛，经济上合理，统计上充分。(2)通过对写字楼市场预警系统的处理和设计，使整个体系能够反映当前城市写字楼市场的发展状况，并对这个状况能够发出不同的信号。同时能够通过观察分析结果的变动情

7、况来判断未来写字楼经济的走势。(3)本文将以杭州写字楼市场做一个实证分析，通过该市场的预警研究，来判断杭州写字楼市场到底处于怎样的发展阶段，未来写字楼产业发展前景如何，从而为政府的宏观调控、开发商的投资决策以及客户的购置租赁提供可靠的依据。1．3．2研究内容本文是从宏观上来研究城市的写字楼市场，通过建立预警模型来考察城市的写字楼市场发展到底处于哪一个阶段。分析在当前的市场环境及发展水平下，影响写字楼市场整体发展的因素有哪些。具体来讲主要在以下方面进行一些研究和探讨：(1)深入阐述预警理论的研究现状

8、，并对预警理论比较成熟的宏观经济预警做了一些研究和分析，对刚刚兴起的房地产市场预警也进行了论述。(2)借鉴和参考目前国内较为成熟的房地产预警指标体系，然后从一系列警兆指标中用统计方法选出具有代表性的警兆指标。(3)将主成分分析法引入到写字楼市场预警指标的确定中，对众多指标进行分类与综合，得到一套较为科学合理的城市写字楼市场预警指标体系。浙江大学硕七学位论文城市写字楼市场预警研究(4)根据预警指标体系构建城市写字楼市场综合预警指数，同时确定各个警兆指标和综合预警指标的警界区间，并判断