杭州远洋大运河商务区营销提报

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1、杭州大运河商务区A01住宅营销策略建议书戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司杭州分公司综合住宅服务部2009.062市场在变，游戏规则在变对市场需求的洞察，是一切工作的前提我们，在追索市场的需求中寻求制胜之道【感悟】3在研究A01住宅地块营销之前已经看到问题所在如何实现快进出如何实现高溢价本报告只为此问题而做4三.化劣势：产品策略报告脉络梳理——泛SWOT如何实现快进出如何实现高溢价一.树优势：寻得市场二.淡威胁：寻得客户四.创机会：营销策略5一.【树优势：寻得市场】挖掘优势，树立更具体的项目形象6市场六方剖析文化地域远洋规划产品7城北地域记忆曾经

2、现状如今老杭州人对城北的固有印象——传统工业区和落后的城郊区在大多数杭州人的印象里城北的居住环境：破旧、杂乱2000年后城北发生了大变化。拱宸桥地区大规模改造，工业园区开始搬迁，创意产业正在崛起；交通条件大大改善；运河治理已近完成；大型购物中心进驻。运河一期改造初见成效，体现历史文化、运河文化的建筑、景点已经完善；品牌楼盘的培育逐步成熟，居住的品味已有质的飞跃；文化娱乐等配套的完善。8虽然，城北在变化，城市在发展，然，人们的观念还是固有的一直保留着城北=老城区、旧厂房时间定格9城北文化记忆曾经现状如今运河两岸自古以来就是商贾云集的繁华之地；近代运

3、河似乎成了落后的代名词；京杭运河杭州段整治与保护初见成效，运河以崭新的姿态焕发新的活力；运河综合整治与保护开发二期工程于2007年开始实施，一直到2010年基本完成。整个二期工程计划总投资初步估算达到219亿元。10时间定格虽然，城北见证杭州发展的若干历史，也承载了杭城人诸多的居住情节运河也开始散发巨大的宜居魅力然，历史的文化印记对于劳碌奔波的现代人来说：文化≠生活11北部计划记忆曾经现状如今大关路以北，是城郊；一条路隔开了两个城区，一个是主城区，一个是郊区拱墅区：推出新运河、更新老城区、提升硬环境、打造高品质、增强竞争力；打开了城市区域发展新框

4、架；逐步形成：“东提、西接、南旺、北活、中兴”的发展新格局；运河商务区更是成为“秀美拱墅三年行动计划”的主战场。12时间定格虽然，城北一直在发展，也见证了杭州市政府巨大的支持和力度但是城北是个“小孩”成长需要接受时间的考验对于追求居住价值的人来说：城北，只是刚起步13产品规划记忆曾经现状如今杭州运河商务区东临上塘路，南临大关路，西临丽水路，北临紫荆路。项目建设用地面积198，917平方米，地上建筑总面积约为615，035平方米。本项目依托京杭大运河杭州区段历史风貌景区积淀的深厚的历史、文化资源，将形成以商务贸易，商业金融，文化会展，旅游休闲，居住

5、功能为主的宜商宜居的城市北部区域中心，成为杭州未来十年城市发展的新热点和推动区域产业升级的引擎。不仅仅是内含住宅，更是一个城市综合体，集五星级酒店、甲级写字楼、都市综合商业中心、高档公寓等业态为一体。大运河商务区让您享受休闲、办公、居住一体化的生活方式……14时间定格虽然，万象城也是一个综合体，钱江新城也是在发展中起步但是在城北，对于追求现代居家品质的人来说，时尚，总是慢人家一步15市场结构曾经记忆现状如今随着杭州城北工业区的迁移改建力度加大，城北的居住环境日趋成熟，迎来了该区域住宅环境的成熟和品质的提升。居住市场在逐步放大，2009年住宅用地中

6、，拱墅区为供地大户总面积达到770.8亩，占整个出让面积的35％。城北属于城乡接合部的区域，居住条件落后；居民房小、散、乱，周边散落着不少的农居点工业企业的集中地，这样的环境使得城北房价在1999年还处于低位，一般在2000元/平方米水平，最高也只卖到2600元/平方米。16项目名称项目体量（M2）装修情况物业类型主力房型面积（M2）目前售价（元/M2）南北西岸13万毛坯两幢18层的单元式高层住宅沿北侧布置，中心区域为四幢点式高层，沿运河为排屋和小高层79-14015#在09年4月17日开盘，均价为11000天阳上河8.8万毛坯5幢高层、小高层、

7、4幢沿河排屋和1幢景观排屋75-90目前还有排屋在售，均价24000元/平米，总价在450-500万元/套名城燕园10万毛坯两幢16-18层的高层住宅沿北侧桃园路布置，中部为小高层，南面沿河设置一幢多层、三幢排屋84-160均价14000元/平方米，在售房源以84方及89方为主凯德视界12.9万精装一期为两幢高层70-90一期剩余房源无几，价格在14000-16000；二期未开银树湾10.15万毛坯均为高层、小高层85-730剩余房源无几，价格在11000-12000风景大院10万毛坯由7幢小高层建筑组成80-130目前起价11000多元/平方米

8、，按揭、一次性付款均享受95折优惠嘉泰馨庭10万毛坯均为高层、小高层70-140均价13000元/平方米，目前在售的户型还有135-14