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1、绿地·新村路项目营销竞标方案通过分析,提出产品核心理念建议.<产品篇>将产品核心理念建议.延伸出系统性营销方案<推广篇>客群需求分析项目板块分析目标客群锁定市场研判<产品篇>产品组合建议本案基本经济技术指标地块名称:普陀区新村路73街坊22丘用途:商业、办公地块面积:13977 (M2)覆盖率:45%容积率:2.64出让年限:商业40年 ，办公50年规划用地面积13976平方米，商业建筑面积11970平方米，服务设施2000平方米，LOFT建筑面积25030平方米，总建筑面积39000（37000+2000）。市场研判1商业复合体正成为上海副中心的未来商业模式.2新型概念新型功能组合是
2、产品克服地段影响的关键.3受资本集聚、通货膨胀、成本上扬影响,商业物业仍是重要投资选择.4受市中心商业物业租金大幅高涨影响,中小企业外溢将成为副中心商业的主要客源.5通货膨胀影响，同时受住宅利空政策限制，以保值与逐利为代表的双重资本,.将涌入商业物业.项目板块分析配套设施现状规划实现时间综合评定文脉属性\0商业好又多大型超市永乐家电市场小型餐饮莫泰佰陇商务酒店甘泉公园商业区西翔领地体育广场商业2教育配套上海澄源中学中山北路第四小学2娱乐休闲低端ktv、足浴房1医疗配套同济医院甘泉地区医院红十字医院3交通条件公交便利公交线路丰富，十分便利轨道交通7号线在建。3私车交通中
3、山北路志丹路,出行便利2交通拥堵项目四周道路基本为居住区出行道路，交通顺畅；项目路口上下班高峰期较为拥堵2交通噪音噪音小2项目板块分析环境景观可视景观无无0距离景观区北向临近甘泉公园无2空气质量良无2城市角色土地区位等级第三级地铁通车后将提升区位等级2产业发展以商业市场为主以物流服务业为主1城市发展趋势中心商务区延地铁辐射外延中小企业受租金上涨影响外溢2历史接受商业物业几乎空白商业物业有很大的发展空间2结论1新村路版块为成熟的居住型版块.商业发展用地不集中,未来商务区发展空间不多.2现有商业为街区型商业,以周遍居住配套为主,辐射范围不大.3商业配套的档次:中低档,存在较大的提升
4、空间.客群需求分析客户细分纬度写字楼投资型soho居住型loft办公型商铺投资型商铺自用型商铺租赁型短线炒盘型长线投资型新婚型新锐型Soho型市中心外溢型企业区域投资客导入型投资客品牌商家创业商家街区商业型市区商业型配套设施文脉属性日常商业教育配套娱乐休闲医疗配套交通条件公交便利私车交通交通拥堵交通噪音环境景观条件可视景观距离景观区空气质量城市角色产业发展土地区位等级城市发展趋势历史接受商业综合体 客群需求分析表产品核心价值地段优势产品优势绿地品牌实力稳妥投资,应对通胀7号线地铁中环稀缺商业用地便利交通新型综合商务体,上海商业发展趋势高档企业办公形象产品购买理由1、上海中环稀缺商务物业,
5、升值的现实保障。2、地铁沿线商业,人财两旺。3、新型办公概念,企业形象大幅提升。4、loft办公,低投入,高产出.5、绿地品牌实力，绿地开发眼光，投资、办公的信誉保障。利益承诺结论1”产业概念”应被营销关注.2建议不做Soho,理由:普遍低租金的市场行情.及低端的商业形象目标客群锁定通过项目土地属性分析和客户需求土地属性分析对比，结合新村路项目基本技术指标,综合经验判断，本项目客户类型为：客户类型特征描述比例对应产品长线投资型全市范围具备房产投资经验,有以往投资收益经历.受住宅政策影响及股市行情波动影响,以投资商业地产为稳妥选择.多数写字楼产品（90~200平方米）商铺购买市中心溢出企业
6、静安区服务类企业:客服软件咨询创意型企业,因工资上涨房租上涨等影响,企业成本大副增加,从市中心向外迁移,首选高档形象,交通便利的写字楼.多数主力写字楼租户企业置业经营多年,企业进入成熟期,发展稳定.作为固定资产投资.少量写字楼购买品牌商家选择旗舰店或空白市场布点多数商铺租赁街区商家在新村板块成功运营商家.通过购买商铺升级商业.少量商铺购买目标客群锁定客群类型对比客户类型营销条件产品供应市场覆盖长线投资型购买主体完工即可回流资金快全部产品广营销效率高,营销成本相对低市中心溢出企业租赁内装修全部完成回流资金慢大量广企业置业购买主体完工即可大量少品牌商家租赁主体完工即可少量广街区商家
7、购买租赁主体完工即可少量少核心客群长线投资客结论1本案成功营销需要成功吸引投资客群.产品组合建议商业业态组合分析通过项目土地属性分析，结合地铁沿线商业业态特征,综合经验判断，本项目适合商业类型参考建议：行业优点缺点建议银行硬件设施要求简单,租金承受力强,租赁稳定,形象好.吸引人流能力较弱营业时间固定无助增加商业氛围√餐饮吸引人流,商业氛围强,租赁稳定硬件设施要求复杂租金承受力弱√健身会所白领影响面广,写字楼配套增值.形象好租金承受力
