上海普陀真北小区项目策划报告

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1、泰尔发真北小区项目策划报告纲要上海日创广告有限公司上海泰尔发专案企划小组目录第一部分·市场环境篇一、上海房地产市场营销环境分析二、普陀区区域房地产市场分析第二部分·营销执行篇一、竞争分析二、项目分析三、项目定位四、目标客源第一部分·市场环境篇一、上海房地产市场营销环境分析（一）2001年上半年上海房地产市场信息数据汇总2001年上半年上海房地产市场总体上供求平衡，土地一级市场供应严格控制，商品房销售增势强劲，存量房屋交易快速攀升。2001年上半年新增经营性项目土地出让面积为21万平方米，较去年同期减少90.9%。新增经营性项目土地出让加强了控制力度，将逐步转变为招标、拍

2、卖。2001年上半年和去年同期比较，房地产开发投资额增加23.1%，商品房新开工面积和商品房竣工面积分别增加15.4%和38.8%，完成土地开发面积增加119.3%。由于执行新批准预售标准，2001年上半年商品房批准预售面积比去年同期减少23.7%，其中内销商品房比去年同期减少23.2%，而外销房比去年同期减少28.9%；商品房批准销售面积比去年同期增加15.3%。2001年上半年内销商品房预销售与去年同期相比较，预售增加26.9%，达758万平方米，销售登记增加26.1%，达950万平方米。上半年内销商品房批准预售面积和实际预售面积之比达到1：1.557，实现了实际预

3、售面积大于批准预售面积。2001年上半年外销商品房销售与去年同期比较，预售增加3.2%，达15万平方米；销售登记增加3.3%，达50万平方米。2001年上半年销售的外销商品房中，住宅占73.3%，办公占14.6%，三产占10.5%，其他占1.6%。销售的内销商品房中，住宅占95.3%，办公占1.6%，三产占2.4%，其他占0.7%。2001年上半年个人购买商品房比重继续攀升，内销商品房销售登记中属个人购买84136套，占95.9%，比去年同期上升2.3个百分点，预售中属个人购买63058套，占98.5%，比去年同期上升1.5个百分点。外销商品房销售登记中属个人购买229

4、4套，占83.9%，预售中属个人购买856套，占97.9%。2001年上半年内销商品房销售登记排名为浦东、闵行、徐汇、宝山、普陀，分别占市区销售量的24.0%、21.2%、10.8%、7.1%、6.8%。内销商品房预售排名为浦东、闵行、普陀、长宁，分别占市区预售总量的19.7%、14.6%、11.7%、10%。2001年上半年存量房交易继续快步上升，比去年同期增加97.7%，为619万平方米，已达到商品房销售量的61.9%。其中住宅占73.9%。2001年上半年已售公房上市出售成交31164套，交易面积159.4万平方米，占总存量交易面积的25.8%，比去年同期增加69

5、.7%。上市平均出售价为13.03万元/套，平均出售单价为2547元/平方米，比去年同期增加309元，平均建筑面积为51.16平方米。2001年上半年以备案的全市差价换房总成交为6236户，总成交面积18.3万平方米，其中转让4700户，面积10.8万平方米，金额2.9亿元；交换1536户，面积7.4万平方米。2001年上半年全市房地产抵押建筑面积达2701万平方米，比去年同期增加42.4%，其中期房抵押建筑面积为1028万平方米，约5万件，个人（私有产权）抵押4.98万件，7.3万平方米。（一）上海市轨道交通对房地产市场的影响未来五年，上海市政府将发展城市轨道交通作为

6、城市建设的三大战役之一，总投资约400亿元。至2005年，上海的轨道交通运能从现在的5%增加到20%。根据上海城市的总体规划，上海市郊将新建11个新城，每个新城的人口将达到30万人的规模。届时中心城的人口将进一步分散到各个新城。因此，轨道交通已不在是中心城的专用交通工具，它将逐步延伸到各个新城，沟通中心城与新城之间的联系，使未来的新城真正进得去，出得去，住得下，住得定，成为吸引人的现代化新城。未来五年，上海的轨道交通主要有：地铁一号线北延伸段，从新客站到泰和路；地铁二号线西延伸段，从中山公园到虹桥机场；明珠线二期，从老北站到大连路过江，沿东方路再过江，沿中山路与明珠线一

7、期在虹桥路连接；杨浦线，从新江湾城到中山南路；莘闵线轻轨，从莘庄到闵行开发区；浦东线，从高桥镇到东方路；嘉定线，从铁路西路到沪宜公路；松江线，从宜山路到松江新城；青浦线，从虹桥机场到青浦镇；磁悬浮线，从龙东路到浦东国际机场。这10条线共长200多公里。而这些轨道交通的建设将在很长一段时间里，将有助于轨道沿线住宅市场的快速升值，从而带动相邻区域房地产的发展，最终促进整个上海市房地产事业的发展。（一）上海市区域板块房价汇总上海市住宅消费市场区域板块划分的主要依据：1.重在定位——住宅消费环境因素的三重性质第一即自然地理环境，如地形、地貌以及气