《项目投融资决策》PPT课件

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1、西南财经大学项目投融资决策财政税务学院投资系文杰二0一二年九月新生研讨课程引言——以房地产开发为例投资项目评价体系与方法投资决策案例评析主要内容导论——经济评价概述2021/9/192引言——以房地产开发为例2021/9/193房地产开发流程图2021/9/194国土局：取得《国有土地使用证》，获得土地使用权规划局：确定规划设计条件，核发《项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》计委：投资项目备案2021/9/195规划局：建筑方案审批，取得《方案审查意见通知书》、“建筑方案总平面图”。规划放线建委：建设工程初步设计审查，《初步设计审查批复》施工图设计文件审查，《施工图审查批准书》施工招投标

2、监督备案工程质量安全监督备案施工安全监督备案2021/9/196公安局：建筑工程消防设计审核人防办：建设项目人防工程设计审查规划局：开设机动车入口规划许可道路及排火工程建设规划许可给水燃气、通讯、电力等管线工程建设规划许可交纳建设项目报建费规划局：建设工程规划许可证2021/9/197建委：建筑工程施工许可证市政公用局：城市排水接管备案环保局：依据送改设计施工噪声污染扬尘防沙备案园林局：草地绿化建设供水、供气、供电申请工程施工房管局：商品房预售许可证2021/9/198规划、环保、消防、安全、人防、卫生防疫等部门专项竣工验收登记建委：建筑工程竣工验收备案2021/9/199房管局：办

3、理房屋产权总登记房管局：办理分户房屋所有权登记国土局：办理分户国有土地使用证房管局：办理分户房屋所有权登记国土局：办理分户国有土地使用证物业管理2021/9/1910房地产开发项目论证微观层面分析四宏观层面分析二中观层面分析三投资估算与评价五项目背景分析一风险分析六2021/9/1911是否所有的房地产项目都需要做项目背景分析？所有房地产项目的背景分析内容是否是相同的？金马盈庭大邑安仁2021/9/1912微观层面分析四宏观层面分析二中观层面分析三投资估算与评价五项目背景分析一风险分析六2021/9/1913宏观层面分析1房地产相关政策—国家2地区经济发展及政策3其他重大事项2021/9/1

4、9141、房地产的相关政策1.1货币政策1.2税收政策1.3土地政策1.4其他政策2021/9/19151.1货币政策1、贷款条件：121号文《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》359号文《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》2、利率政策：金融机构利率变化、房贷利率变化3、汇率政策4、存款准备金政策2021/9/19161.2税收政策1、《关于城镇房屋拆迁税收通知》2、《关于做好稳定住房价格工作的意见》3、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》4、《关于加强房地产税收管理的通知》5、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（31号令）6、《关于调整住房供应

5、结构稳定住房价格的意见》7、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》2021/9/19171.3土地政策1、《中华人民共和国土地管理法》2、《闲置土地处置办法》3、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》4、《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》5、《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》2021/9/19181.4其他政策1、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》2、“国八条”：2005年4月《关于做好稳定住房价格工作的意见》3、“国六条”：《关于调整住房供应结构稳定住房价格的

6、意见》4、《成都市调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见》5、《成都市城市公共住房制度实施方案（试行）》2021/9/1919宏观层面分析1房地产相关政策—国家2地区经济发展及政策3其他重大事项2021/9/19202、地区经济发展及政策？分析地区经济发展及政策房地产市场的区域性2021/9/1921宏观层面分析1房地产相关政策—国家2地区经济发展及政策3其他重大事项2021/9/1922宏观层面分析——结果政策导向市场环境未来供给未来需求产品定位2021/9/1923微观层面分析四宏观层面分析二中观层面分析三投资估算与评价五项目背景分析一风险分析六2021/9/1924中观层面分析1规划2

7、区域房地产市场现状3区域房地产市场发展趋势2021/9/19251、规划？规划区位区位区位李嘉诚如是说2021/9/1926利好规划为新都区房地产业带来良好机遇新都区的城市发展规划具有很强的系统性，其城市定位、城市布局、产业布局以及交通规划等都对新都区的发展有着利好的影响。新都区“一主两翼、南扩北控”示意图2021/9/1927新都区交通规划交通规划是大丰板块土地运营的优势因素按照规划，地铁一号线将到达新都区