房地产投融资决策与风险分析ppt课件.ppt

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1、房地产投融资风险分析1房地产投资目标分析一、房地产投资的主要目标投资本金的安全性投资对象的变现性投资现象的收入对通货膨胀的防护能力二、房地产投资目标的制约因素投资能力大小投资经验承担风险投资回报预测市场需求房地产供给竞争情况贷款问题收入增长物价水平储蓄水平投资项目的选择2房地产投资目标的参考数字从我国大量房地产投资实例来看，期望得到如下投资结果并非奢望：运用80%的杠杆作用，投资花园公寓，3年内把你的钱增加2倍。运用75%-80%的杠杆作用，投资花园公寓，8年—12年内，把你的钱增加2倍。运用75

2、%-80%的杠杆作用，投资高层公寓，8年—12年内，把你的钱增加3倍。运用80%-90%的杠杆作用，投资写字楼，在8年—12年内，把你的钱增加4倍。运用80%--90%的杠杆作用，投资购物中心，在5年—7年内，把你的钱增加3倍。其中：房地产杠杆作用意指杠杆通过房地产这个载体发生作用。杠杆作用就是指用借款来加大收益或亏损。根据杠杆性投资理论，当借入资金的利息率小于以借入资金购入资产创造出的收益率时，杠杆作用就会出现。3本金为10000元，借款：本金=2:1，借款利率为10%，投资收益率为15%，投资

3、期限一年时。投资收益=（10000+20000）*15%*1=4500元借款利息=20000*10%*1=2000元本金收益=4500-2000=2500元本金收益率=（2500/10000）*100%=25%4本金为10000元，借款：本金=8:1，借款利率为10%，投资收益率为15%，投资期限一年时。投资收益=（10000+80000）*15%*1=13500元借款利息=80000*10%*1=8000元本金收益=13500-8000=550053元本金收益率=（5500/10000）*100

4、%=55%以上充分说明：如果借款利率低于投资收益率，则杠杆作用对借款有利，借款越多，赚得越大。5本金为10000元，借款：本金=2:1，借款利率为10%，投资收益率为8%，投资期限一年时。投资收益=（10000+20000）*8%*1=2400元借款利息=20000*10%*1=2000元本金收益=2400-2000=400元本金收益率=（400/10000）*100%=4%有时为了完成投资开始经营任务，避免更大损失，也只好在借款利率高于投资收益率的情况下借款。6本金为10000元，借款：本金=4

5、:1，借款利率为10%，投资收益率为8%，投资期限一年时。投资收益=（10000+40000）*8%*1=4000元借款利息=4000*10%*1=4000元本金收益=4000-4000=0元本金收益率=0此时上能保本，如果借款再多就会亏损了。7本金为10000元，借款：本金=8:1，借款利率为10%，投资收益率为8%，投资期限一年时。投资收益=（10000+80000）*8%*1=7200元借款利息=0.8元本金收益=7200-8000=-800元本金收益率=（-800/10000）*100%=

6、-8%投资本每年损失8%，没有几年，老本就亏光了。8以上充分说明：如果借款利率高于投资收益率，则杠杆作用对借款者有不利影响，借款越多，赚得越少，亏损越多。1994年资金市场上3年期储蓄利息为12.24%，1994年发行的三年期国库券利率为13.96%，都是单利计息。据此，我们假定房地产投资借款利率为14%，按复利计算现在房地产市场上土地投资收率有高有低，高时达80%，甚至100%以上，低时也达到20%。据此，我们假定土地投资收益率为30%，假设某项土地投资的总投资为A，运用80%的杠杆作用，投资为

7、三年。那么3年后投资本金变成多少了呢？投资收益=A*30%*3=0.9A元借款利息=0.8A*(1+14%)3-0.8A=0.3852A本金收益=0.9A-0.3852A=0.5148A本金收益率=(0.5148A/0.2A)=2.57倍由于上述假设数字很保守，所以，房地产投资中实现投资目标，参照数字并不是难事。关键是要掌握并运用房地产投资原理和技巧。9房地产投资风险分析10房地产投资金融风险分析一、房地产投资金融风险的影响因素金融政策的调整银行贷款利率的提高取消抵押品赎回权的威胁银行催还贷款的要

8、求二、减小房地产投资金融风险的对策认真研究国家金融政策在投资决策时考虑银行贷款利率的可能提高重视被拍卖的威胁房地产投资者在抵押贷款合同上写入“唯一担保条款”。以一个独立法人单位拥有抵押物品。加强房地产投资项目经营管理，防止亏损，提高盈利水平11房地产投资购买力风险分析房地产投资购买力风险与通货膨胀掌握通货膨胀对购买力分享影响的实际意义重视通货膨胀对房地产投资的影响争取较低的所得税税率选择好的地段进行房地产投资利用通货膨胀的影响来增加谈判的筹码12房地产抵押贷款违约行为13按违约原因