城市舒适性与住宅价格、工资波动的区域性差异——对1999—2006中国城市面板数据的实证分析

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1、第35卷第9期财经研究V0L35No．92009年9月JournalofFinanceandEconomicsSep．2009城市舒适性与住宅价格、工资波动的区域性差异，——对1999—2006中国城市面板数据的实证分析周京奎(南开大学经济研究所，天津300071)摘要：文章构建城市舒适性与住宅价格、工资理论关系模型，利用l999—2006年城市面板数据进行实证分析，结果发现：城市舒适性对住宅价格和工资的影响效应具有明显的区域差异性，其中东部地区的影响效应要高于西部地区。由于住宅价格和工资之间不会因城市舒适性的差异

2、而相互进行补偿，表明我国住宅市场和劳动力市场的溢价发现与调整机制还不健全，这两个市场尚有进一步完善的空间。为实现本地区住宅市场和劳动力市场的稳定发展和城市居民福利水平的最优化，地方政府在制定经济发展政策和城市发展政策时应充分考虑这种差异性。关键词：城市舒适性；住宅价格；工资；面板数据中图分类号：F290；F061．5文献标识码：A文章编号：1001—9952(2009)09—0080—12一、引言城市舒适性一般包括物质舒适性、人文舒适性和生态舒适性，它们既构成了住宅的外部环境和居民消费的核心内容，同时也是影响企业工

3、资水平的关键因素。在开放的城市经济体中，人们对城市舒适性收益的竞争将导致人口流动和企业迁移，最终使城市舒适性、住宅价格与工资呈均衡状态。从城市经济理论发展路径来看，城市舒适性对住宅价格、工资影响机制与效应，是城市经济学研究的重要内容。交通易达性的溢价效应研究最早始于阿兰索的土地市场模型(Alonso，1964)。Kim和Zhang(2005)在阿兰索竞租模型的基础上，证明了轨道交通在高密度的中心区能够大幅提升住宅价值。此外，Benjamin和Sirmans(1996)、Knaap，Ding和Hopkins(2001

4、)等利用不同城市、不同时期的数据进行实证研究时，也发现交通环境特征是影响住宅价收稿日期：2009—05—15基金项目：国家社会科学基金项目(O8BJYO52；O6&ZD028)作者简介：周京奎(1974一)，男，黑龙江牡丹江人，南开大学经济研究所副教授。·8O·周京奎：城市舒适性与住宅价格、工资波动的区域性差异格的重要因素。好多年来经济学家对人文环境特征，特别是学校质量对住宅价格的影响给予了极大关注。Tiebout(1956)认为在假设迁移成本为零的条件下，人们将尽量选择符合自身公共支出偏好的社区。每个居民都做出类

5、似选择，住宅价值将取决于以教育质量为主要代表的公共服务质量的高低，即这些公共服务将被资本化到住宅价格中。此外，Chiodo，Hernandez—Murillo和Owyang(2003)在实证研究中也发现，随着人们收入和教育素质的提高，居民愿意为上好学校支付更高的费用。国外学者认为，对住宅价格产生影响的生态环境特征一般包括气候舒适性(Roback，1982)、环境质量(Pollard，1982)、噪声状况(Vaughan和Huck～ins，1982)等。Benson，Hansen，Schwartz和Smersh(19

6、98)对华盛顿等城市进行研究时发现，风景优美的海边附近的住宅价格要比非海滨地区高6O9／6，海边风景差的地区的住宅价格要比非海滨地区高8。AureliaBengocheaMorancho(2003)运用特征价格模型研究了住宅价格与城市绿地资源之间的联系，其研究结果显示住宅价格与绿地的距离之间呈反比关系。在有关城市舒适性与住宅价格、工资关系的早期研究中，大部分学者没有考虑企业行为(Nordhaus和Tobin，1972；Rosen，1979)。随后Roback(1982)在理论上证明了如果舒适性具有生产性，那么工资的

7、斜率具有不确定性，而住宅价格具有正斜率。其实证结论显示，地区工资差异可以在很大程度上由城市舒适特征差异来解释。Blomquist(1988)在Roback的框架内构建了家庭、企业与城市结构模型，他通过研究认为，住宅舒适性较差的家庭可以从较高的工资或者较低的土地价格中得到补偿。①上述学者大都认为，在竞争机制下城市舒适性对住宅价格具有正向影响，而对工资的影响效应则具有不确定性或负向影响。我国正处于城市化发展水平快速提高时期，各地区劳动力市场正随着城市开放度的提高而逐步打破分割状态。在城市转型时期或市场机制正处于完善时期

8、，城市舒适性与住宅价格、工资的理论关系又如何呢?我国住宅价格、工资的区域性差异是否与城市舒适性的资本化效应不同有关呢?为此，需要在前人研究的基础上，从理论与实证两个方面对城市舒适性与住宅价格、工资的关系进行更深入的探讨。二、理论模型在国外学者构建的模型中，假设开放型城市内土地市场和劳动力市场是完全出清的，劳动者和企业为获得高舒适性的区位而展开竞争。竞争的结果