天津城市住宅价格的实证分析

《天津城市住宅价格的实证分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、http://www.paper.edu.cn天津城市住宅价格的实证分析林斌天津商学院经贸学院，天津（300134）E-mail：linbin_815@yahoo.com.cn摘要：本文根据1990-2005年天津城市住宅价格和个人可支配收入，利用协整检验和格兰杰因果检验考量二者关系，并以动态计量模型为基础建立误差修正模型，该模型刻画出个人可支配收入与城市住宅价格之间长期稳定的关系，此模型对于我们判断住宅价格和制订相关的政策法规具有指导作用。关键词：时间序列，协整，误差修正模型，I（2，2）中图分类号：F0

2、64.11.引言中国21世纪以后，中等收入家庭的消费已经从耐用消费品向住宅和汽车过度。面对如此巨大的市场需求，房地产商通过人为炒作放大了房地产泡沫，以获取更高的收益。消费者面对飞涨的房价失去了理性，紧跟房价，致使房屋的价格于价值严重背离。天津的房价从2004年开始上升，2004、2005两年的增幅分别为13.5%和16.3%，尽管中央出台一系列金融政策抑制房价，但从近期看收效甚微。很多报道认为天津的房价属于畸形增长，里面含有大量的泡沫，在中央出台相关政策管制后，房价会出现回落，然而就目前的情况来看，房屋的销

3、售量有所趋缓，但房价依然坚挺。如何评价天津现在的房价是摆在广大消费者和政策制定者面前的难题，针对这一问题，笔者建立数量模型加以分析，并对天津房地产的整体形势提一些看法和建议。房地产价格是有多种要素决定的，除土地费用、建造费用等构成要素外，还与国家经济政策、居民的收入水平和经济发展的景气度等社会影响因素有关。研究表明，从宏观上房地产的价格受到住宅建造成本的影响，但是其显著性水平相对于收入水平来说是不显著的（王勇、龙奋杰，2002）；通过对北京商品住宅价格变动的实证分析发现，在居民收入增长后的消费需求排序中，购

4、房始终排在前列（张红、李文诞，2001）；另外，上海的一份调查报告显示出上海居民的人均现期消费已经超过现期的收入，这表明传统的现期消费已经让位于超前消费，居民收入的变化使潜在的购房者付诸行动，从而提升了房价（李业、李永辉，2002）。目前，对房价建立模型分析的方法有很多。罗平等（2001）运用系统动力模型对兰州十年的房价进行分析，并预测今后十年的房价走势；张红（2001）采用Eviews软件对北京87-98年房价数据进行分析，建立多元线形回归模型，拟合走势、预测房价；马智利（2005）采用逐步分段法（SPS

5、S软件工具）对重庆96-04年的房价进行了多元线形回归；龙奋杰（2005）分析得出个人收入与房价存在协整关系，通过分布滞后模型预测房价；任荣荣（2005）采用误差修正模型分析了北京房价的变化。本文借鉴前人的分析结果，考虑到对房价影响的大小，以人均可支配收入为解释变量，城市住宅价格为被解释变量，建立模型，亦采取协整分析的方法，通过误差修正模型和格兰杰因果检验对天津的住宅价格进行分析，进而预测今后房价的走势。2.研究方法2.1时间序列的平稳性及其检验-1-http://www.paper.edu.cn对平稳的随

6、机过程所决定的经济系统，经典计量经济学中的普通最小二乘法就可以估计方程的参数，从而确定经济运行的长期趋势；而对非平稳的时间序列，运用普通最小二乘法进行估计的结果会出现伪回归问题，即根本不存在任何线形关系的变量之间建立的回归模型可能在统计上是显著的。为此，才建模之前有必要首先检验时间序列的平稳性。所谓时间序列的平稳性，就是指时间序列的统计特性不随时间变化而变化。对时间序列的平稳性检验主要有两种方法：自相关图法和单位根检验法。本文使用单位根检验法对时间序列进行平稳性检验，单位根检验目前有两种常用的方法是ADF法

7、和PP方法，为了使模型更为准确本文采取两种方法检验。2.2协整检验若两个或多个非平稳时间序列变量，其线性组合后的序列呈平稳性，则可称这些序列变量之间具有协整关系。关于协整关系的检验目前有许多方法，最常用的是Engle－Granger两步法、Johansen极大似然法。但这些方法具有局限性，就是变量必须是一阶单整的。如果不是一阶单整，也需要对其进行差分处理，这样会损失掉变量之间的长期关系。像本文协整关系为（2，2），需要采取其他方法去检验协整关系，本文采取两种方法：差分检验法和Beta值检验法。（1）差分检验

8、法设两个变量X、Y都是I（d）变量，如果它们是协整的，则两个变量之间存在一个长tt期稳定的关系，即Y=βX+ε，其中β为比例因子，同时∆Y=β∆X+∆ε，tttttt222ddd∆Y=β∆X+∆ε，…，∆Y=β∆X+∆ε，也就是说，如果两个变量是协整的，tttttt它们各阶差分之间的比例也应是相同的。为此，检验两个变量协整关系转变为检验各比例因子是否相同的问题了。具体思路如下：对X与Y利用OLS建立回归方程，得到