基于特征价格的城市住宅价格空间分异研究——对烟台的实证分析

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1、谨以此论文献给所有帮助过我的老师、同学、朋友！谢谢你们给予我的勇气、信心和力量！------张敏基于特征价格的城市住宅价格空间分异研究——对烟台的实证分析学位论文答辩日期：指导教师签字：答辩委员会成员签字：独创声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名：签字日期：年月日--------

2、-------------------------------------------------------------学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，并同意以下事项：1、学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。2、学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权清华大学“中国学术期刊(光盘版)电子杂志社”用于出版和编入CNKI《中国知识资源总库》，授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到《中国

3、学位论文全文数据库》。（保密的学位论文在解密后适用本授权书）学位论文作者签名：导师签字：签字日期：年月日签字日期：年月日基于特征价格的城市住宅价格空间分异研究——对烟台的实证分析摘要随着城市化进程的推进和住房体制改革的深化，住宅产业迅速发展，城市的居住结构呈现多元化的发展趋势，住宅价格的空间分异现象日趋明显（空间分异是指某一要素在空间上所呈现出的具有一定规律的、明显的不均衡分布现象）。城市的住宅价格空间分异反映了城市地域社会经济发展的差异，对认识和规划城市发展具有重要意义。本文在以往研究的基础上，从空间地理学角度出发研究城市住宅价格空间分异机制及其形成原因

4、和深层次动力，主要的工作有：（1）本文对特征价格理论进行深入研究，总结概括国内外住宅价格的研究进展情况，并提出了将特征价格理论与克里格空间内插法、GIS空间分析技术相结合的，普遍适用的系统研究城市住宅价格空间分异特征和形成机制的方法。（2）结合烟台市实际情况，提出住宅特征价格模型的指标体系。采用网络检索、实地调查、向政府单位收集等方法获得烟台市住宅抽样点的属性数据，通过ArcMap软件分析功能获得住宅抽样点的空间数据。对获得的数据进行认真的筛选和整合。（3）建立烟台市基础信息数据库，完成数据的矢量化和基础图层的绘制，搭建GIS分析平台。以克里格空间内插法为

5、基础，模拟产生住宅价格分布的预测图，利用GIS可视化表达完成住宅价格的等值线图和三维效果图，并据此总结烟台市住宅价格的空间分异特征，对产生分异的原因进行初步分析。（4）根据住宅特征的影响程度，利用GIS空间分析进行特征价格模型指标体系的量化。采用SPSS统计分析软件完成特征价格模型的参数估计，根据估计结果对住宅特征进行分类，定量判断对住宅价格影响较大的住宅特征，确定烟台市住宅价格空间分异产生的直接原因，并进一步探讨分异产生的深层次动力。根据烟台市城市住宅价格的等值线图和三维效果图，能清楚的观察到烟台市住宅价格的总体趋势是由东部沿海地区向内部逐渐下降，但并非

6、是连续递减，在部分经济繁荣或风景优美的区域内形成了住宅价格的高区。根据特征价格模型分析出造成烟台市住宅价格这种分异形式的直接原因有九个：离海岸线距离、公交线路数、旅游区影响、装修、建筑面积、小区自然环境、建筑类型、医院影响、政府和商业区影响。而住宅特征的影响仅是空间分异形成的媒介，历史格局、社会变迁、政府行为、产业发展等才是住宅价格空间分异形成的深层次动力。历史格局奠定了住宅价格空间分异的基础，社会变迁加快空间分异的蔓延，政府行为引导空间分异的发展，房地产产业模式变化促进空间分异的演变。关键词：住宅价格；空间分异；特征价格；克里格空间内插法；GIS空间分析

7、StudyontheSpatialSegregationofCityResidencePriceBasedontheHedonicPriceModel——AnEmpiricalAnalysisforYantaiAbstractWiththeadvancingoftheurbanizationprocessandthedeepeningofthehousereform,thecityhousingindustryisdevelopingrapidly.Thecitylivingstructurepresentsdiversifieddevelopmenttr

8、ends,andthespatialsegregationofre