基于空间计量模型的商品住宅价格空间分异研究——重庆主城区实证

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1、万方数据第1章绪论1．1研究背景和意义1．1．1研究背景(1)为抑制房价过高过快上涨，我国房地产市场的调控政策正由统一的宏观调控转向差异性、精细化发展国务院在1998年开始实行住房制度改革至今，我国住房市场已经基本完成由卖方市场向买方市场的过渡，在城市房地产市场中，市场化机制已得到充分体现。2000年以后，我国宏观经济持续高速增长，GDP每年增速约8％，跟宏观经济密切相关的房地产业也由此步入蓬勃发展的快车道，房价持续走高，对GDP的贡献率一直在8％以上，占全社会固定资产比重维持在16％以上的高位I¨。然而2008年，美国次贷危机引发全球金融风暴，全球经济显著下

2、滑，我国深受影响，房地产行业受到极大冲击，促使国家出台了一系列政策措施对房地产市场进行调控。2008年出台的国十三条①，以及随后国四条圆、新“国十条”@、新“国八条”④、国五条⑤的相继出台，都旨在抑制房地产泡沫，促使房地产市场健康发展。但现阶段部分城市的住宅价格依然快速上涨，以沿海开放城市尤为突出，国家房地产市场宏观调控结果差强人意。由于我国幄员辽阔，各地经济发展水平和城镇居民收入状况发展极不均衡，导致统一的宏观调控政策在各个地区的效果不一，直接影响了房价调控的执行力度，因而今后的房地产市场调控措施应充分考虑空间差异性，向精细化方向发展。(2)直辖以来，重庆市

3、商品房市场价格水平总体稳中有升，但与其他城市相比，仍具有很大的发展空间1997年成为直辖市以来，重庆房地产业投资规模持续快速增长。2008年全球金融危机爆发后，为应对国际金融危机，响应国家宏观调控政策，重庆市政府也相继出台了一系列措施：2010年出台了《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》(渝办发[2010192号)，从住房供应体系、差别化引导政策、房地产业合理发展和市场监管四①即《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]13]号)，主要包括加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房

4、地产开发企业积极应对市场变化、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责、加强房地产市场监测、积极营造良好的舆论氛围。②即2009年12月14曰温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。③即《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发120LO]10号)，主要包括各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责、坚决抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。④即《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[201111

5、号)，主要包括进一步落实地方政府责任；加大保障性安居工程建设力度；调整完善相关税收政策，加强税收征管；强化差别化住房信贷政策；严格住房用地供应管理；合理引导住房需求；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；坚持和强化舆论引导。⑤即《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发12013117号)，主要包括完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管。1万方数据西南大学硕士学位论文个方面提出增加普通商品住房供应、明确政府引导方向等十条调控措施：2011年重庆市人民政府同意并实

6、施《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》(重庆市人民政府令第247号)，开始试点征收房产税；2013年出台了《重庆市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(渝府办发[2013177号)，提出进一步做好我市房地产市场调控工作，促进重庆市房地产市场稳健发展。在多种政策共同调控下，重庆的房地产市场并未过多地受到全球宏观经济影响，己平稳度过危机并保持快速发展。而对应的重庆主城区商品房交易价格变化也大致分为两个阶段，一是2002年-2007年的“井喷式”增长阶段，二是2008年至今的“稳中有升

7、”增长阶段。根据中国指数研究院发布的2013年上半年中国城市房价排行榜，重庆的商品住宅均价仅为7469元／m2，与第一名上海市(28429元／In')相差约4倍，位于我国四个直辖市之末。而且周边城市昆明、成都商品房均价均在8000元／时以上，由此可见重庆的商品房价格水平与东部发达地区、甚至邻近的成都、昆明相比还处于一个较低水平，这一方面说明重庆市商品房市场仍有较大发展空间，另一方面说明重庆市政府需要全面掌握城市内部商品房价格空间分异规律，制定科学合理的差异化房地产调控措施，促进房地产市场稳健发展。(3)随着重庆城镇化发展，当前以大区域或行政区为划分单元的房价监

8、测统计分区方式并不能很好地反映住宅市场