城市住宅价格的动力因素及其实证研究

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1、浙江大学博士学位论文城市住宅价格的动力因素及其实证研究姓名：崔新明申请学位级别：博士专业：企业管理指导教师：贾生华20031101浙江大学博士学位论文长率这个变量后，模型更具实际意义，家庭住宅需求价格对收入增长率这～变量非常敏感。基于未来收入的增长预期，我国住宅需求价格的上涨空间是广阔的。此外，实证研究还发现引入住宅抵押贷款因素后，目前杭州中、高收入家庭已经具备住宅商品化的条件，完全可以从市场上购买与自己支付能力相适应的住宅，而低收入家庭的支付能力与相适应的住宅价格还有一定的差距，这一结果也与国际惯例相符合。利用我们2003年对杭

2、州市1200位市民的问卷调查资料，进一步分析了杭州住宅市场持续繁荣的经济原因。(3)住宅建安综合费用对住宅价格的影响。论文利用深圳1984--2000年和上海1996--2000年的统计数据，研究了建安综合费用对住宅价格的影响。从实证分析来看，建安综合费用对住宅价格的影响要分长期和短期分别考虑。在短期内，影响住宅建安综合费用的因素基本是固定的，如人工工资、建筑材料价格等，同类住宅的建安综合费用水平基本稳定，短期内建安综合费用对住宅价格影响不显著。从长期来看，随着经济发展和居民生活水平的提高，影响住宅建安综合费用因素的价格也不断上涨

3、，如人工工资、建筑材料价格都在不断上涨，还有住宅建设标准也不断提高。因此，就长期而言，住宅建安综合费用仍是住宅价格的重要动力因素之一。(4)土地成本与住宅价格的关系。在理论上，土地成本对一个城市的住宅价格水平的作用不明显，土地价格可能是住宅供求关系派生出来的。论文利用杭州市区2002年在售的96个楼盘样本数据进行实证分析，结果显示，土地成本对住宅价格的解释力达到61．5％，土地成本的弹性系数估计值为O328。也就是说，土地成本变动1％，住宅价格就会有O．328％的变动。因此，就开发项目个案而言，土地成本是住宅价格的主要动力因素。(

4、5)住宅租金与住宅价格的关系。从理论分析来看，住宅租金应和住宅价格具有良好的一致性。论文利用杭州主城区2002年6月一12月期间住宅市场住宅租金与住宅价格的615对交易样本数据进行了实证研究，结果表明，虽然杭州的住宅价格和住宅租金的相关性为0．652，说明住宅价格和住宅租金具有良好的相关性，但是从回归方程分析来看，Rn=0．425说明住宅租金对住宅价格的解释力不是很强，住宅价格还应受到其他解释变量的影响。从文献研究来看，有两个原因会导致租金对价格解释力不强，一是我国居民对不同权属形态的住宅所享受的住宅服务品质感觉有差异，居民必须通

5、过购房才能享受较高品质的住宅服务，购房不一定就是追求未来资本收益，而是为了确保高品质的住宅朋务。二是我国居民的迁移率不高、工作稳定性强，也造成了租赁市场不够活跃。从区位因素对住宅价格与住宅租金关系影响的实证研究来看，杭州住宅租金比较真实地反映了住宅市场现实供求关系，与城市区域的功能结构与形态结构有关。其空间分布规律一定程度上反映了杭州市目前的城市空间状况，靠近老城且交通、生活服务设施较完善的地方租金回报率相对较高。而一些远离市中心的地方，租金回报率普遍不高，尤其是交通、生活服务设施不够完善的地区，租金回报率则明显偏低。Ⅱ浙江大学博

6、士学位论文我们认为，住宅价格受到政策法规、土地供应、心理预期等因素的影响，它的分布与住宅租金的分布有所区别。住宅价格在很大程度上反映了城市未来的发展方向和住宅升值空间，住宅租金则更多反映了住宅的使用功能。论文通过对城市住宅价格动力因素的系统研究，初步理清了我国城市住宅价格及其变化的主要动力因素，并在尽可能允许条件下对住宅价格进行了建模分析。虽然由于资料限制使这一努力还十分粗浅，但毕竟迈出了尝试的步伐。笔者相信，这对于推动我国住宅价格问题的理论研究方法与国际接轨，提高学术研究水平有积极作用。-从我国城市住宅市场的现实来看，住宅价格问

7、题是政府、开发企业、银行、居民和社会舆论关注的一个焦点。论文关于城市住宅价格动力因素及其作用机制的研究结果可以为政府的住房政策提供分析方法和决策依据，对开发企业、银行和居民等参与主体的决策也有应用前景。作为博士学位论文，笔者认为论文研究工作的创新性体现在以下几个方面：第一，通过大量的文献研究，结合对中国住宅市场历史、文化和制度等背景因素的分析，论文提炼归纳出影响我国城市住宅价格水平的10个动力因素，即城市人口、国内生产总值、人均可支配收入、商品住宅销售面积、人均住房使用面积、恩格尔系数、住宅成本、住宅租金、住宅抵押贷款和心理预期。

8、并探讨了现有条件下住宅价格动力因素建模分析的可能性。第二，应用PanelData模型的思路和方法，探索设计了中国城市住宅价格水平动力模型，并分别用全国30个城市和浙江省8个城市1998--2000年的数据资料进行了实证研究，分别得出了有一定应用价值