房地产住宅价格影响因素实证研究

《房地产住宅价格影响因素实证研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、房地产住宅价格影响因素实证研究　　摘要：住宅价格是房地产市场的晴雨表，能够反应房地产市场的供需情况，以及政策的影响。本文通过对沈阳市住宅价格影响因素进行分析，确立研究指标，并借助沈阳市2002年到2011年统计数据，运用Eviews软件对数据进行回归分析，得到沈阳市商品住宅价格变动回归方程，从而为房地产企业决策及政府制定政策提供理论依据。Abstract：Theresidentialpropertypricesisabarometeroftherealestatemarket，itcanrespo

2、nsetherealestatemarketsupplyanddemandsituation，andtheinfluenceofthepolicy.ThroughtheanalysisofthehousingpriceaffectingfactorsofrealestateinShenyang，thispaperestablishestheresearchtarget，andwiththehelpofstatisticsfrom2002to2011inShenyang，usesEviewssoft

3、waretotakeregressionanalysisforthedata，andgetstheregressionequationofthecommodityhousingpricechangeinShenyang，soastoprovidethetheorybasisforrealestateenterprisesdecision-makingandgovernmentpolicymaking.关键词：4房地产住宅价格；影响因素；实证分析；沈阳市Keywords：housingpriceof

4、realestate；influencingfactors；theempiricalanalysis；Shenyang中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1006-4311（2013）29-0126-020引言房地产业的健康发展既是房地产市场本身的需要，也是宏观经济可持续发展的需要。2012年，受持续的宏观调控政策的影响，虽然沈阳市商品住宅市场销售量较去年有所下滑，但住宅价格仍在上涨，引起众多关注。房地产住宅价格变动的研究，对确保房地产业的健康发展有着重要意义。就房地产企业来说，确定影

5、响房地产住宅价格的因素，能够准确及时的预测房地产住宅价格趋势及变化规律，从而作出正确的投资经营决策。对政府而言，通过研究住宅价格趋势及影响因素，不仅为研究房地产业发展战略乃至国民经济规划提供了条件，而且为政府适时调控房地产业，促进国民经济持续健康发展提供有效的理论依据。1模型的建立4本文在国内外专家学者的研究基础上，结合沈阳市住宅市场发展的实际，从影响房地产住宅价格的宏观经济因素、需求因素、供给因素选取六个经济指标，设定如下线性回归模型：Y=C+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β

6、6X6。其中，因变量Y为住宅平均销售价格，六个自变量为：人均生产总值（元）X1、住宅竣工面积（平方米）X2、住宅开发投资额（万元）X3、城镇人口数（人）X4、人均可支配收入（元）X5、人均居住面积（平方米）X6。2模型分析与检验2.1模型分析根据逐步回归法对模型进行逐步回归分析，最终建立一元回归模型，对影响房地产住宅价格的六个因素进行回归分析，首先可以分别绘制散点图验证因变量和自变量之间有无明显线性关系。在Y-X1、Y-X2、Y-X3、Y-X4、Y-X5、Y-X6的散点图中，大部分点在直线附近，认

7、为六个影响因素与商品住宅价格相关关系明显。其次，通过Eviews软件，对数据进行拟和，用最小二乘法进行估计，根据逐步回归法的基本思想进行第一步回归，结果如图1。4根据图1中模型估计的结果，可以看出，这六个解释变量对商品住宅价格的解释力度较强。同时根据方差分析结果F检验=286.1438和P=0.00038，表明回归方程是有意义的。其次，该模型通过了D-W检验，d=3.128973>2，所以随机项之间不存在自相关。但可以看出，“住宅竣工面积X2”、“住宅开发投资额X3”和“城镇人口数X4”这三个自变

8、量没有通过t检验，这意味着这三个变量在方程中的作用不显著，它们的回归系数没有多大意义。我们分析一个模型，首先要考虑自变量对因变量是否有很好的解释力。因此将这三个不显著的解释变量剔除掉，利用余下的三个自变量重新进行估计。通过上面回归分析可以发现，就沈阳市住宅市场而言，“人均生产总值”、“人均可支配收入”和“人均居住面积”这三个变量对沈阳市住宅价格的回归结果比较理想，调整后的R2达到98.35%，这三个变量对沈阳市商品住宅价格存在显著影响。对沈阳市商品住宅价格影响贡献最大的就是“人均G