保利水上绿洲房地产营销策划方案

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1、保利水上绿洲策划方案组员：市场营销1班市场营销3班22目录一、宏观环境分析41、经济形势42、国家政策4（1）国十条4（2）连续加息将压垮楼市43、广州楼市地方政策4（1）限内限外限年龄4（2）暂停三套房公积金贷款5（3）实行差别化土地增值税5（4）扩大住房保障力度5（5）“限购令”后成交暴跌四成5二、区域分析61、白鹅潭经济圈概述62、片区介绍63、项目地段74、板块周边配置分析7（1）教育7（2）交通8（3）餐饮9（4）购物9（5）服务9（6）娱乐健身10（7）“城市仙境”——三大生态村：10（8）小结11三、竞争对手

2、分析121、中铁集团AB地块122、保利东湖林语：123、保利西海岸124、中海锦榕湾13225、江源半岛花园13四、SWOT分析（波特模型）14五、目标客户的定位151、目标客户特征152、目标客户群居住追求共性分析163、核心客户164、辅助群体16六、项目定位161、企业品牌与项目品牌的思考162、案名释意173、品牌内涵支持点17七、产品推广策略181、优势与特点182、定位183、建筑风格184、策划思路19（1）预热期：7月-8月19（2）蓄客期：8月-10月20（3）启势期：10月1日——10日22（4）延伸

3、期：10月11日——10月31日2222一、宏观环境分析1、经济形势国家统计局公布今年上半年经济数据：上半年国内生产总值同比增长11.1%，比上年同期增长3.7%，这标志着中国经济增长的势头不减，全年经济增长8%的目标可以实现。2、国家政策（1）国十条4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策”。由于各级部门的落实问题和房地产市场的复杂实况，国十条的威力未能完全释放。虽然期间中央领导人不断发言说“房价第四季度会下降”，但由于前几次调控政府政策摇摆

4、不定，购房者对此次房地产调控信心不足，以至于在房地产市场经过4个多月的观望僵持后又现回暖迹象，房地产迷局仍在变化之中。（2）连续加息将压垮楼市10月19日晚，央行宣布加息0.25%，次日地产股纷纷大跌，“招包万金”四大龙头跌幅更在5%以上，保利更一度接近跌停板，投资者担忧假如央行连续加息，或将对楼市造成难以估计的压力。“加息显示了中央抑制通胀和资产泡沫的决心”，国泰君安房地产分析师孙建平表示，通胀和负利率是支持此轮销量反弹的重要原因，许多购房者表示，钱放在银行跑不赢CPI，所以要取出来买房，本次加息将在一定程度上将舒缓此类

5、购房者的焦灼情绪。3、广州楼市地方政策（1）限内限外限年龄广州版“限购令”出台，新政明确规定广州户籍家庭和常住非户籍家庭只能新购一套商品房，不能提供一年纳税和社保证明的外地家庭不能在广州购买商品房，未满18岁的人士不能单独购买商品住房，境外购房需按照国家有关政策执行以及暂停第三套房公积金贷款等措施。22（2）暂停三套房公积金贷款广州新政还规定，各商业银行对第二套放房贷首付比例不得低于5成，贷款利率不得低于基础利率的1.1倍；禁止在全额房贷前追加贷款；住房公积金同步实行差别化的政策，对购房经济使用的住房和90平方米以下的首套

6、商品住房首付比例可为2成，首次购房但是建筑面积超过90平方米以上首付比例为3成，第二套房贷的首付比例不低于5成，第三套以及以上房贷全面停贷。房管局相关人士还表示，一手住房的交易时间认定按照网签时间，二手房则以房地产交易登记部门业务收件时间来认定，对于商业房贷与公积金贷款的第2、3套房贷认定标准，将严格采取“认房又认贷”的审查办法。（3）实行差别化土地增值税广州新政还明确规定，严格执行广州市地方税务局关于调整我市增值税预征率的公告，实行差别化的土地增值税，对经济适用住房不预征普通商品房按照2%的税率预征，对涨幅过快的楼盘，市

7、地税局会同国土局密切关注，进行轻松和稽查。（4）扩大住房保障力度新政还表示，在完成困难家庭保障住房后，将逐步扩大住房保障面，多渠道加快加大公共租赁房的建设，妥善解决夹心阶层的住房困难的问题。在新闻发布会上，市国土房管局副局长黄文波还明确，广州今年内将推出40万平方米限价房用地，用于平抑高房价。除此之外，本次新规主要针对广州市区，从化和增城两个县级市可以独立行使权利，但不排除这两个县级市地方政策将于近期公布。在新闻发布会上，黄文波还透露市国土房管局决定收回16宗闲置土地，面积达到28.8公顷；同时，通过按地块现行基准地价的2

8、0%缴纳履约保证金后，延长开发时间一年等方式处理闲置土地4宗。面积达到21.8公顷。（记者：区家彦吕颖雅）（5）“限购令”后成交暴跌四成在10月15日广州“限购令”颁布后，成交出现大幅跳水。根据网易房产数据中心统计，10月16日-10月20日全市成交2005套，成交面积为22万平方米，日均成交套数为40