威海保利凯旋公馆营销策划方案

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1、世联地产WORLDUNIONPROPRERTIES凯旋的号角——保利·凯旋公馆营销策划方案奏响一、目标保利在威海的第1个项目！塑造保利在威海绝对的强势品牌，完成品牌落地！目标4个月3个亿的销售额！在售楼处、样板间及景观展示区不完备的情况下，确保3个亿目标！二、解读保利凯旋公馆项目印象1——保利地产,一个代表实力、责任、文化的央企第一品牌实力：保利置业集团下属33家一级子公司，65家二级子公司，18年50城200名盘。文化：博物馆：中国大陆最具现代化水准的博物馆之一，多次组织国宝展览保利剧院：20家国内一流剧院，2010年保利院线完成演出近3000场影视业务：《赤壁》、

2、《无间道》、《十月围城》、《加勒比海盗》等的投资拍摄与引进拍卖业务：2010年，北京保利位居全球中国艺术品拍卖成交首位责任：创“18年零推迟交房，100%意见处理率，98%客户满意率”纪录，全国住户满意度、品牌忠诚度优秀企业第一名项目印象2——项目地处老城区与经区交汇处，南邻未来区政府，属于城市核心区三线海景位置高区环翠区经区工业新区西部拓展方向南部拓展方向东部拓展方向关键词：老城区+新城区城市发展黄金分割线三线海景资源用地性质二类居住用地（R2）规划用地面积（㎡）89032总建筑面（㎡）214406.53最大容积率1.8最大建筑密度地块现状18%最大建筑高度80米最

3、小绿化地率40%地块内大部分区域已填土整平，地势西高东低，视野开阔，三面靠山，东南面高处可观海。项目印象3——三面环山，远观海，优质的山海复合景观，中等规模资源型社区地块现状海滨中路青岛北路即墨路沧口路统一南路环山路项目印象4——项目依托统一路、沧口路、即墨路可方便抵达主干道青岛路、海滨中路，交通便利青岛路滨海路戚家庄小学威海十中南竹岛小学家家悦大润发威海公园国际会展中心国际文化交流中心项目印象5——文化、医疗、购物、休闲娱乐配套齐全，生活十分便利市民文化活动中心骨科医院仙姑顶风景区本案项目印象6——富含装饰性的artdeco立面，高层、别墅、高端商务会所1.复合山海

4、资源的社区2.非传统意义上的威海一线海景高端社区产品属性判断：城市核心侧翼、三面环山一面瞰海，滨海三线海景高端高低配社区疑问：我们能否与当下威海传统意义上的滨海一线高端项目竞争，打造无可争议的市场领先者地位?三、解读宏观/竞争市场【宏观市场解读】2011年上半年政策回顾，力度大、范围广、限购、限价、限贷新政频频出台【宏观市场解读】政府调控政策不断加强，导致房地产市场的重心明显转向三线城市数据来源：国家统计局，世联平台【宏观市场解读】住建部将草拟新一轮限购城市名单，下半年政策将持续走紧国务院总理温家宝12日会议讲话中强调，房价上涨过快的二三线城市将要采取必要的限购措施。

5、日前，国务院常务会议要求“房价上涨过快的二三线城市要采取必要的限购措施”。随后，有媒体报道称，住建部正在调查分析二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮限购城市的名单。限购依据两大主要指标是房地产投资额涨幅和房价的增幅威海房地产投资增幅环比回落13.2个百分点，上半年销售额同比下跌13%，价格增幅稳定(数据来源威海市统计局)别墅及类别墅花园洋房、多层高层山海华府望海山海城海御19理想山伴山蓝庭香庭海环翠花苑伴月湾一号公馆东城国际悦海世家望海名居海韵华府蓝湾怡庭山水家园蓝星万象城东紫园【威海滨海高端市场解读1】高端=海景威海最大的城市价值在于海，以至于所

6、有高端“无海不欢”但作为真正高端所需的产品力/品牌力/配套设施/物管服务等重要元素未得到应有的重视。威海当下高端市场无强势品牌形成，市场逐渐形成以各自占山为峰，纷争的局面，并且存在诸多负面影响。【威海滨海高端市场解读2】高端≠品牌价格分化明显，一线海景项目均价1万元/平以上，市区中心依托城市价值均价7500-8500元/平，中端住宅均价6500元/平，价格区间由城市资源决定。香庭海伴月湾一号公馆东紫园望海名居悦海世家蓝湾怡庭海韵华府山水家园东城国际环翠花苑名流花园山海华府蓝星万象城百度城理想山伴山蓝庭海御19独栋叠拼洋房联排2000015000100009000850

7、08000750070006500600055005000高层多层单价/元一线海景房中心市区住宅普通中端住宅【平台分析】【威海滨海高端市场解读3】价格=资源威海高端产品跨代之作，从单纯卖地段、卖海资源，向高端完整的产品力、品牌力价值体系发展。台地园林保利凯旋公馆以更高的产品力、品牌力，引领该城市或区域整体价值进入新的标准。豪华会所泛会所保利物业【凯旋公馆的机会点】给威海高端市场带来什么——高端跨代之作，产品升级，扩容客户【结论】凯旋公馆的核心竞争力凭借3大核心竞争价值的打造，令项目跳出海景高端竞争红海，引领生活升级迈入品牌及产品力时代，倍速扩容威海高