房地产营销策划案-左岸绿洲营销策划方案-项目整合营销策划提案

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1、圣城骄子墅领天下——项目整合营销策划提案报告关键词：地中海风情城市别墅比肩市府弥河畔原生态国际标准豪宅标杆报告逻辑结构三、实现目标需要解决的核心问题五、营销策略总纲及执行四、项目营销战略思考一、项目营销目标设定目标提出问题解决问题二、现状梳理：面临的机遇与挑战目标项目解读项目目标片区：寿光新门户，新城CBD比肩市政府，紧邻新区政务中心。位于展览馆片区，打造功能齐全的商业、居住综合区资源：300亩弥河生态走廊寿光政府斥资打造300亩弥河生态走廊，沿河两岸规划有水幕电影、喷泉广场、游泳池、网球场、渔船人家等丰富的生态景观及游玩场所项

2、目：弥河畔、湿地公园、高尔夫球场植物的乐园，动物的天堂。唯一的健康水源；寿光最宜人的小气候；最接近自然地人类栖息地团队：整合规划设计专家团队腾德建筑设计咨询（上海）有限公司，青岛易境设计事务所，澳华（悉尼）景观设计机构，地中海美墅出自专家之手水岸城市别墅地中海顶级居所唯一的弥河生态景观带——纯水岸，原生态；唯一的高尔夫练习场——国际化休闲娱乐之城；唯一的新城中央居住区——寿光新门户，城市CBD；唯一的地中海风情美墅——醇正地中海风情浓郁开启；唯一的双会所私享官邸——双会所尊荣，享你所想；唯一的生态景观大宅——超低容积率，超高绿化

3、率；唯一的文脉汇聚之地——名校环伺，浸润书香；总之，这里有寿光最宜人的小气候，是最接近自然的人类栖息地。项目的营销目标寿光高端物业新标杆快速聚客，快速出货销售目标树立寿光豪宅价格标杆价格目标跻身品牌地产开发商品牌目标报告逻辑结构三、实现目标需要解决的核心问题五、营销策略总纲及执行四、项目营销战略思考一、项目营销目标设定目标提出问题解决问题二、现状梳理：面临的机遇与挑战机遇与挑战宏观市场分析市场竞争分析项目SWOT分析客群分析房地产产业自身的规模，以及对相关产业的带动作用都注定了房地产仍为政府实现扩大内需目标最有效、最便利的调控产

4、业。宏观经济走势分析宽松货币政策不改变，新的经济增长极未出现，宏观经济决定房地产不会面临大幅调整。首先，国家刺激经济上行的政策没有变。目前CPI指数已经连续多个月环比出现增长，而11月份M1货币增长率更是高达32%，这预示着通胀预期仍然存在，CPI同比增幅止跌回升也已经成为现实。在通胀预期下，投资房地产仍是最为有效的保值方式。近几个月工业品增加值虽然开始上升，但国内以制造业为主的实体经济，投资热情仍不积极。受资本逐利性的特性带动，大量的投资资金，难免会进入股市、楼市等市场寻求利益。其次，宽松货币政策没有变。11月27日中央经济工

5、作会议提出，明年继续执行积极财政政策和适度宽松的货币政策。虽然7月份以来信贷规模有所收缩，但由于扩大内需政策以基础建设为主，后期仍需要有大量的资金投入，因此短期内，宽松的货币环境不会迅速改变。而充足的资金是房地产得以发展的基础。再次，通胀预期没有变。最后，实体经济投资尚不积极。12月10日，二手房营业税二改五国家政策出现调整信号，短短几天内连推组合拳，并且国务院公开表示要“遏制”房价，显示出政府开始伸出调控之手。12月17日，拿地首付上调至50%国务院12月9日决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继

6、续实施。此次将征免时限恢复到5年，就意味着普通住房要购买满5年之后，才能享受到免征营业税的优惠，无疑将使得短线的交易成本更大，从而抑制投机性购房。值得注意的是，此次提出“其他住房消费政策继续实施”，这无疑给广大购房族一颗定心丸。财政部、国土部等五部委出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，剑指开发商囤地炒地，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清，不得分

7、期缴纳。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。国务院召开常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”一要增加普通商品住房的有效供给。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。三要加强市场监管。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。房产新政12月14日，国四条出台寿光房地产现状——“大盘频现”东部开发如火如荼，卡诺岛、水岸嘉园、巨能华府、中南世纪城、领世郡、新城明珠等大盘不断涌现，高端层面的竞

8、争越来越激烈。从国家政策走势来看，未来房地产走势的主基调还是以稳定为主，走向趋“紧”；寿光市场由于相关土地政策和规划导致土地开发加速，未来住宅供应量加大，预计2010年的寿光房价仍会保持上涨势头，从中长期看，房地产发展趋于稳定。寿光2009年楼市总结——“量价齐