中原-保利湾营销策划方案(nxpowerlite)

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1、保利湾营销策划案广东中原地产代理有限公司房地产三大核心堡垒卖什么？卖给谁？如何卖？核心堡垒一核心堡垒二核心堡垒三无论房地产营销经过怎样的历史演变，它始终围绕着三大核心问题进行：卖什么？卖给谁？如何卖？我们项目如何定位，方能从片区众多楼盘大鳄中脱颖而出？我们的买单者在哪里？荔湾区？白云区？或者……什么样的营销策略能瞬间提高项目的知名度与影响力？本方案将要解决的主要问题第一章【营销环境浅析】项目名称发售时间产品类型面积（㎡）房型销售均价总价区间（万元）所推套数销售套数剩余套数销售率金域蓝湾2008-1TOWNHOUSE

2、208-2994房3厅临江：29000二线：21000436-86737162143.24%恒大御景半岛2007-10独栋497-5316房3厅32000-380001590-201787513658.62%双拼256-3204房3厅22000-25000563-80043281565.12%中海金沙熙岸2008-11-1联排257-530㎡4房4厅余货13500360～700万左右6058296.67%恒大绿洲09-9-26叠加225-371大3房2厅23000517-853241234.17%时代山居十一墅20

3、08-5联排260、2854房3厅15000350-450万189182796.30%一、金沙洲在售项目分析销售周期结合销售率看，高总价产品走货速度较慢，400多万的别墅产品消化速度快；意味着真正买高端产品的客户对金沙洲片区认同度不大。1、别墅第一部分别人在卖什么？>>项目名称房型面积销售均价总价区间总套数销售率中海金沙苑二房（A4-A7栋）77-84㎡9500元/㎡70—80万9858%三房（A4-A7栋）93-102㎡86—100万270恒大绿洲二房（1-6栋）82㎡10000元/㎡约85万120100%金域蓝

4、湾一房（F栋）39-56㎡12000元/㎡45—70万14496%二房（B4-B8栋）80-84㎡95—100万96三房（B4-B8栋）96-103㎡115—130万576恒大御景半岛三房（20-30栋）96㎡11000元/㎡105万6294%中小户型产品总价介于80-130万之间，经济实用是其最大的卖点；小户型因总价低销售速度走的快。2、中小户型洋房项目名称房型面积销售均价总价区间总套数销售率恒大绿洲三房144-211㎡12000元/㎡173-253万47692%金域蓝湾四房231-237㎡12000元/㎡277

5、-284万8066%恒大御景半岛三房125-140㎡11000元/㎡137-154万21498%四房160-210㎡176-231万12193%大户型相对高端的产品，总价介于150—300万之间，几乎等于市区一套单体楼的小三房的价格。3、大户型洋房4、代表性项目价格走势图除了受08年整体市场环境的影响价格出现较大幅度的下降外，即便在09年广州中心城区的楼价再次出现暴涨的时候，金沙洲片区的洋房价格的上升幅度却非常之有限。客户对该片区的洋房的单价、总价的接受度的弹性空间较小。二、在售项目分析小结1、关于别墅从别墅的销售

6、周期及销售率来看，高总价消化速度慢，说明真正高端的客群对于金沙洲片区的认同仍不够；从余货量及未来一段时间内供应来看，该片区的别墅供应量相当少。2、关于洋房由于部分在售楼盘入市时间较早，该片区所能吸附到的经济稍微强劲洋房高端产品购买客户在前期得到消化后，呈现销售乏力的疲态；整个金沙洲片区洋房供应量充足，客户可选择面广，影响了洋房价格上涨幅度；从在售楼盘总价分布区间来看，被定位于金沙洲片区的高端购买客群所接受的总价范围与广州城区购房客户所接受的总价区间相比较，实质上并不属于高端客户层面。别墅客户对该区高端产品认同度不高

7、，本项目别墅将面临较大的压力。因此，对于别墅，我们不能一味的只想着营销一种产品，也不能守株待兔式的等待客源过来。对于洋房，潜在供应量多，未来竞争压力大，且与市场上项目在产品、卖点呈现同质化，面临实则不高端的客群，如何开拓客群实现洋房高价值？如果仅卖我们的产品，卖我们的江景，我们将陷入与周边项目进行艰难的博弈漩涡。三、市场分析对本项目的启示第二部分别人卖给谁？【金沙洲置业客户现状】>>1、客户区域来源及职业特征分析一、片区整体市场客户特征2、客户购房目的及关注因素分析二、片区不同产品客户的特征物以类聚，人以群分的居住

8、理念内外景观都要好私密性、安全性有保障要住就住纯别墅对小区配套要求较高对产品质素要求高觉得比城区楼价低未来区域发展将带来便利生活有地铁未来交通方便地铁的物业会升值A普通洋房B高端洋房C小面积别墅景观资源比城区好；相同总价可以买到比城区大的房子；社区规模都比城区大未来升值潜力大面积不大，但功能齐全交通便利，上班方便楼盘有档次，有身份感居住环境要好D大别墅置业金