【增长之惑】系列研究之二十一：房地产对中国经济到底有多重要

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1、目录一、投资更高，消费较低——15%的居住需求占比并不高11.1房地产投资占GDP的比重约为6%，高于发达经济体11.2居住相关消费占比仍低于发达经济体21.3房地产业增加值占比低于发达经济体41.4住房需求对建筑、建材、金属、金融行业的拉动率超过15%5二、财富分配的超高比例，强化了房地产的金融加速器作用72.1中国住宅市场总价值250-300万亿，是居民财富的比重超过50%82.2房地产是我国信用扩张的重要载体9三、房地产是中国经济内生动能的决定性力量11图表目录图表1：1998年的改革是房地产开发投资增速的分水岭1图表2：房地产开发投资占固定资产投

2、资比重接近20%1图表3：主要经济体房地产开发投资占GDP的比重2图表4：房地产投资对GDP增速的拉动率2图表5：2014-2017年房地产消费的情况3图表6：居住需求占GDP比重约为15%3图表7：居住需求对于中国GDP增速的拉动率超过1%3图表11：房地产增加值对GDP增速的拉动率5图表12：商品房销售面积是房地产业增加值的决定因素5图表13：2015年房地产需求带动的各行业行业增加值（亿元）6图表14：各行业总产出受房地产拉动的比重（2015）7图表15：房地产对经济的贡献在2017年有所下滑7图表16：2017年房地产相关需求对各行业的贡献7图表

3、17：全球各地区人口比重8图表18：全球各地区住宅价值占比8图表19：2016年中美居民金融资产结构（亿元）9图表20：房地产贷款在整体贷款中的比重越来越高10图表21：房地产贷款增速与整体增速10图表22：房地产销售周期与社融周期高度一致10图表23：社融增速相对于GDP又存在一定的领先性10图表24：房地产销售相对于投资有一定的领先性11图表25：房地产投资与PPI之间有较强的相关性11第12页共12页宏观经济报告众所周知，房地产是中国经济的支柱性行业，它也是中国居民财富最重要的配置渠道。房地产需求的改善，也是2016年以来这轮经济复苏的重要决定因素

4、。但是，房地产相关需求占中国GDP的比重究竟有多高，其对于中国的金融体系又发挥了多大的作用，系统性的梳理却并不多。因此，本篇报告希望通过量化分析房地产对中国经济以及金融体系的影响，从而为日后对于经济运行逻辑的研究提供新的依据。一、投资更高，消费较低——15%的居住需求占比并不高自1998年住房制度改革全面展开后，居民住房需求对于中国经济的影响越来越大。从房地产开发投资活动，到居民生活用房以及与之相关的消费活动，其对实体经济的影响贯穿于中国经济活动的方方面面，甚至对建筑、建材、物流、金融等行业的生产活动也有广泛的带动作用。为了研究房地产对中国经济的影响，我

5、们在报告的第一部分将对住房需求对实体经济的影响进行了量化测算，并从国际比较的角度对其进行检视。1.1房地产投资占GDP的比重约为6%，高于发达经济体房地产开发投资是指全部房地产企业开发的房屋建筑物、配套的服务设施，以及相关土地开发工程和土地购置的投资。我国房地产开发投资数据的统计最早从1986年开始，经过30多年的发展，2018年房地产开发投资已经超过了12万亿，是1986年的1200倍，年均增长24.8%。如果回顾这30多年的发展史，它以1998年住房体制改革为界，分为两个阶段。在1998年以前，我国房地产开发投资呈现了高波动的特征，1992-1993

6、年房地产投资的增速超过了100%，但1990年和1997年也出现过负增长的局面。而在1998年之后，房地产开发投资增速的平稳性显著提升，增速最高峰2010年为33%，近年来虽有所下滑，但也从未出现过负增长的局面。图表1：1998年的改革是房地产开发投资增速的分水岭图表2：房地产开发投资占固定资产投资比重接近20%房地产开发投资增速房地产开发投资占全社会固定资产投资比重第12页共12页200.00%150.00%100.00%50.00%0.00%1987-50.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%19861989199219

7、9519982001200420072010201320160.00%第12页共12页1990199319961999200220052008201120142017数据来源：CEIC，资料来源：CEIC，而从房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例上看，从1986年到1995年呈现出了明显的上升态势，由1986年的3.2％提高至1995年的15.7%。随后几年虽然有所调整，但在1998年住房体制改革后再次回升。到了2001年后，这个比例基本稳定下来，在随后近20年的时间里，一般都稳定在17%-20%之间，成为继制造业投资、基建投资之后，中国固定资产投资

8、的三大主要投向之一。房地产开发投资是月度统计的全社会固定资产投资的组成部分，而后