项目八 财产税类与纳税实务

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1、项目八财产税类与纳税实务【知识目标】了解本章财产税类各税种的概念、特点和作用；掌握本章财产税类各税种税制要素的基本内容；熟练掌握财产税类各税种应纳税额的计算；掌握本章财产税类各税种征收管理方面的规定。一、房产税房产税是对在我国境内拥有房屋产权的单位和个人，以房产为征税对象，按照房产的评估价值或房产租金收入为计税依据征收的一种税收。房产税属于财产税中的个别财产税；征收范围限于城镇的经营性房屋；区别房屋的经营使用方式规定征税方法。1.征收对象和范围房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱

2、），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物质的场所。房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区,不包括农村。1.城市是指国务院批准设立的市。2.县城是指县人民政府所在地的地区。3.建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。4.工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。2.纳税义务人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。（1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个

3、人纳税。（2）产权出典的，由承典人纳税。产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。3.税率房产税税率采用比例税率，计税依据是房产的计税余值或房产的租金收入。按照房产计税余值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。1.从价计征按房产余值计征，税率为1.2%。2.从租计征

4、按房产出租的租金收入计征，税率为12%。4.应纳税额的计算（1）计税依据①对经营自用的房屋，以房屋的计税余值作为计税依据。房屋的计税余值是指房产原值一次减除10%～30%后的余值。②对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。（2）计算公式①按房产原值一次减除10%～30%后的余值计算的，计算公式如下：应纳税额=房产原值×（1−原值减除比例）×适用税率（1.2%）②按租金收入计算的，计算公式如下：应纳税额=租金收入×适用税率（12%或4%）5．征收管理（1）税收优惠①国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。②由国

5、家财政部门拨付事业经费的单位，本身业务范围内自用的房产免征房产税。③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。④个人所有非营业用的房产免征房产税。⑤对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。⑥经财政部批准免税的其他房产（2）纳税义务发生时间①纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。②纳税人自建的房屋，自建成的次月起缴纳房产税。③纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起缴纳房产税。④纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用的次月起缴

6、纳房产税。⑤纳税人购置存量房、自办理房屋产权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税。⑥纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产的次月起缴纳房产税。⑦房地产开发企业自用、出租、出借本企业的建造商品房，自房屋使用或交付的次月起缴纳房产税。⑧自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。（3）纳税期限房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府

7、确定。（4）纳税地点房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。（5）纳税申报房产税的纳税人应按照条例的有关规定，及时办理纳税申报，并如实填写《房产税纳税申报表》。二、契税契税是因房屋买卖、典当、赠与或交换而发生的产权转移时，依据当事人双方订立的契约，由承受人缴纳的一种财产税收。契税具有以下特点：属于财产转移税；在转让环节征收；按次课税；由财产承受人缴纳。1.征税对象和范围（1）国有土地使用权出让（2）土地使用权转让（3）房屋买卖（4）房屋赠与（5）房屋交换

8、2.纳税人契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。境内是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。土地、房屋权属是指土地便用权和房屋所有权。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。3.税率契税实行3％-5％的幅度税率。具体由各省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况