长沙-新景祥早安星城三、四期开发定位策略

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1、——服务创造价值——谨呈东业地产（长沙）有限公司东业地产早安星城三四期用地市场定位与发展规划初步探讨立足于将早安星城三、四期项目打造为一个划时代的里程碑星城经验和传统大盘地产营销模式的简单重复或者克隆模拟对于未来项目的战略而言缺乏足够的创新，我们需要的是一种独有的新城理解思路和复合营销模式。设定全新的思考原则一、跳出传统大盘竞争和住宅销售模式的窠臼，打造早安星城独有的形象策略和推广手段。二、学习更为先进和超越的经验，综合市场链和城市发展，项目发展空间和品牌潜力，勾画项目蓝图。三、品牌“做势”，营销“做事”。www.xjx.cnCOMPANYLOGO东业·早安星城三

2、、四期营销定位初步>>>>>>ClicktoeditMastertitle序受东业集团的委托，我司对东业集团下属所提供的地块，有目的、有针对性地进行了前期的市场分析工作，分析报告结合土地自身情况及市场现状，并结合开发方所提设想进行了相关分析。为地块的运营提供建设性意见。规划篇定位篇市场篇思考路径简述写在前面真诚感谢东业地产（长沙）有限公司给予我司参与“早安星城”项目三、四期营销策划”工作的机会！我司期望我们的《报告》能为贵司领导层决策时提供参考。但由时间仓促，本《报告》难免有地方粗漏，有些认识及建议不够深入，在祈教于各位领导和专家的同时，诚恳希望得到谅解。《报告》

3、中更多细化工作还需贵司进一步沟通讨论后，逐期展开并提交。2008年3月长沙新景祥房地产投资顾问有限公司我们的愿景超越星城地产的传统营销模式立足于将早安星城三、四期项目打造为一个划时代的里程碑星城经验和传统大盘地产营销模式的简单重复或者克隆模拟对于未来项目的战略而言缺乏足够的创新，我们需要的是一种独有的新城理解思路和复合营销模式。设定全新的思考原则一、跳出传统大盘竞争和住宅销售模式的窠臼，打造早安星城独有的形象策略和推广手段。二、学习更为先进和超越的经验，综合市场链和城市发展，项目发展空间和品牌潜力，勾画项目蓝图。三、品牌“做势”，营销“做事”。07年长沙房地产发展

4、回顾08年市场发展趋势预测。。。。。。市场篇20032004200520062007销售均价销售均价销售均价销售均价销售均价22222391253926913372曾经的中南五省的房价“价格洼地”让长沙在很长一段时间内是中部地区的“买房福地”，但是现在“福地”已然不复存在。近5年长沙商品房住宅均价变动情况项目板块商品房住宅批准预售面积（万㎡）同比（%）比例（%）批准预售面积（万㎡）同比（%）比例（%）全市937.4922.10100.00759.7212.81100.00开福区193.45105.5920.64162.9287.6921.45天心区197.7516

5、.5521.09152.610.4520.09雨花区285.0323.0230.41233.6617.2530.75岳麓区149.29-13.1015.92116.70-25.2015.36芙蓉区111.9711.3411.9493.8318.0612.352007年度全市商品房、住宅供应情况2007年度全市商品房、住宅销售情况项目板块商品房住宅销售面积（万㎡）同比（%）比例（%）销售面积（万㎡）同比（%）比例（%）全市894.1729.44100.00803.7728.46100.00开福区153.4945.1417.17141.9640.4417.66天心区1

6、82.7171.3420.43164.5965.8220.48雨花区256.4130.4028.68227.7231.1328.33岳麓区160.474.7417.95151.196.6618.81芙蓉区141.099.7515.78118.317.6314.722007年长沙市各季度商品房、住宅批准预售情况从各月情况来看，全年单月商品房批准预售平均值为67万㎡，上半年除1月外，其他各月预售量均小于平均值；下半年除7月、9月外，其余各月预售量均大于平均值，表明在开发商在经历了上半年政策观望期后，重新部署了年度推盘计划，从而形成了下半年、特别是10月、11月、12月

7、楼市集中放盘现象。国家一系列宏观调控政策的效果开始显现，导致全国范围内观望气息的加强和蔓延，部分城市房价开始下滑。2007年长沙楼市的供应量不断增长，供应结构由供不应求发展到供大于求，房地产市场竞争更加激烈。1、房地产市场不再是“疯狂的石头”。07年市场总结2007年长沙市各月纯商品房、住宅供销比例趋势从单月商品住宅供销比来看，今年供销比在3月达到极低点后，从4月起开始缓慢回升，但直到8月，单月供销比仍徘徊在1以下；进入9月份后，住宅供销比突增，达到今年最高点1.55，随后10月、12月供销比也较高，供应量分别超过销售量的43%、42%。下半年单月供销比的持续放大

8、，对第四季