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1、2006年2月重庆工商大学学报(社会科学版)第23卷第1期Feb.2006JournalofChongqingTechnologyandBusinessUniversity(SocialSciencesEdition)Vol123NO.13现阶段我国商品房价格泡沫研究许春青(电子科技大学管理学院,成都610051)[摘要]我国房地产业的发展在1997-2004年间,大部分特征指标没有显现出泡沫的特征,更没有出现商品房价格脱离市场基础价值的持续飞涨。尽管我国部分地方房价虚高,出现了一些泡沫特征,但总体上,并没有出现商品房价格泡沫
2、。[关键词]商品房;泡沫经济;经济泡沫[中图分类号]F293.33[文献标识码]A[文章编号]1672-0598(2006)01-0051-05一、泡沫的概念脱离市场基础价值的持续不断的上涨。表现为在(一)泡沫经济繁荣期,地价飞涨形成泡沫景气,但到达顶峰泡沫在本质上是一种价格运动现象,可以将其状态后,市场需求量急剧下降,房价大跌,泡沫也随界定为:泡沫是在市场经济中由投机导致的一种或之破灭。商品房价格泡沫的主要形成因素有土地一系列资产价格脱离市场基础价值持续上涨,并且的稀缺性、投机过度、预期过高、非理性行为等。这种上涨使人们产生
3、出对这种(些)资产的远期价(三)经济泡沫[1]格持续上升的预期和持续购买的行为。泡沫又经济泡沫是一种或多种资产价格的持续上升,可称为价格泡沫、资产泡沫、投机泡沫或资产价格但这种上升对于一个经济的总体并没造成显著的泡沫。影响。经济泡沫是市场经济中普遍存在的一种经最为常见的两种泡沫是房地产价格泡沫和股济现象。经济成长过程中出现的一些非实体经济票价格泡沫。因素,如金融证券、债券、地价和金融投机交易等,关于价格泡沫,很直观的一点就是:如果今天只要控制在适度的范围中,对活跃市场经济是有利的高价格仅仅是因为投资者相信明天的售价会更的。只有
4、当经济泡沫过多、过度膨胀,严重脱离实高,然而市场基础因素并不反映这种高价,那么泡体资本和实业部门发展需要的时候,才会演变成虚沫就存在。假繁荣的泡沫经济。量变会引起质变,当经济泡沫[2](二)泡沫经济积累到一定程度就会产生泡沫经济。泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易商品房价格泡沫的存在有利有弊,关键在于控持续膨胀,日益脱离实物资本的增长和实业部门的制在适度的范围内,避免出现泡沫经济。例如,土增长,金融证券、地产价格飞涨,投机交易极为活跃地价格微幅上涨,房价稳中有升,房地产开发投资的经济现象。资产的泡沫对总体经济已经产生显增长
5、率高于社会固定资产投资增长率和商品房供著影响。泡沫经济寓于金融投机造成的社会经济给略大于市场需求等等,对推动房地产增长和促进虚假繁荣,最后必定泡沫破裂,从而导致社会震荡,国民经济发展是有利的。同整个国民经济一样,没甚至经济崩溃。商品房价格泡沫是指商品房价格有一点泡沫,房地产业也是不能繁荣的。如果泡沫3[收稿日期]2005-08-31[作者简介]许春青,电子科技大学管理学院,2003级MBA。51重庆工商大学学报(社会科学版)许春青:现阶段我国商品房价格泡沫研究2006第1期过多,过于膨胀,以至形成泡沫经济,就会带来严重证。上世
6、纪80年代,日本六大城市的地价指数十危害。一个鲜明的例证是,美国“911”以后,一度年间上涨了5倍,土地资产总价值已达到创记录的出现经济衰退,由于房地产业的快速发展,带动了15万亿美元,相当于其当年GDP的5倍还多,是面经济的复苏。近几年来,我国在国内需求不足的情积比日本大25倍的美国土地资产总值的4倍,土况下,房地产业的迅速发展起到扩大内需、拉动经地单价是美国的100倍。1991年以后地价暴跌,济增长的作用,房地产业已经成为我国国民经济发泡沫破裂。地价虚涨是不能持久的,到一定阶段便展的新的增长点。会破灭。(五)房价飞涨二、商
7、品房价格泡沫的特征我国海南省发生房地产泡沫时,出现房价飞涨(一)房地产投资过度的现象。1988年,海南省的商品房平均价格为一般情况下,房地产投资增长率应与房地产销1350/平方米,1991年为1400/平方米,1992年则售增长率相适应,力求供求关系平衡。在发展中国猛增至5000/平方米,比1991年增长了257%。家的经济起飞阶段,百业待兴,房地产投资增长率1993年上半年商品房价格达到顶峰,为7500元/略高于消费增长率,形成供大于求的局面,对促进平方米,到1993年下半年才开始有下降趋势。房地产业的发展和刺激经济的增长是
8、有利的,只有(六)房屋空置率高当房地产投资过度膨胀,商品房严重滞销,造成还在商品房市场供求关系中,商品房供给超过市贷困难,连带引起经济危机时,才导致泡沫经济破场需求,超过部分的供给增长属于虚涨,构成经济灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是例子。泡沫,按照通用国际经验数据,
