商品住房价格研究

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1、商品住房价格研究【摘要】本文从商品住房的价格组成出发，全面分析了影响商品住房价格的各种因素，系统阐明了商品住房价格居高不降的原因，最后提出了抑制商品住房过快增长的途径和手段。　　【关键词】住房价格　土地出让　　　　上世纪90年代起步的房地产业，经过短短的十几年的发展，已成为国民经济的支柱产业之一，每年的就业人数近一亿人，其年产值占GDP的10%左右。这个行业的最大贡献还在于：没要国家投入一分钱，每年却为国家带来几百亿的收入，正因为他的存在，各级政府才有大量的资金对旧的基础设施进行改造。房地产业本应是一个朝阳产业，但最近几年来，一路上涨的商品房价格大有将其送入绝境

2、之势，如何正确看待和指导商品住房价格的走向是这个行业乃至整个国民经济生活的大事。　　　　一、商品住房价格的组成内容　　　　商品住房价格由下列六大内容组成：①建筑安装工程费用；②设备及工器具购置费用；③工程建设其他费用；④预备费用；⑤建设期贷款利息；⑥投资人的利润。其中，第①、②两项构成工程直接费用，它是商品住房价格的最主要组成部分，是构成住房价格的基础，是工程实体消耗的费用，它包括建筑住房的人工、材料、机械费用，以及负责完成建筑安装工程的施工单位的合法利润和税金。正常情况下工程直接费用占整个房价的70%左右。　　工程建设其他费用主要由土地使用费用和与工程建设有关

3、的其他费用如办公费用、设计勘察费用以及检测试验费用构成，其主要费用是土地费用。在房地产业刚刚起步时，土地使费用是很低的，但随着市场经济的发展和人们对房地产业认识的加深，这项费用越来越大，有的项目占到总价格的60%以上。　　预备费用和建设期贷款利息这两项费用并非所有项目都有，但一般都有贷款利息，因为一个住房项目少的投资在几千万元以上，房地产企业不贷款操作几乎是不可能的。但二者在整个价格中比例是较少的。　　投资人的利润这项费用现在不太透明，正因如此，大多数人认为房地产业是一个暴利行业，要大力整顿，正常情况下占整个房价的15%左右。　　　　二、影响商品住房价格的主要因

4、素　　　　影响商品住房价格的因素有很多，但最为主要的有：　　1、市场因素　　房地产业从诞生时起就是市场经济的产物，没有市场经济也就没有房地产业的今天。市场因素中影响商品价格的最重要因素是供求关系，当供大于求时住房价格上涨，反之，则下降。现阶段我国城镇住房供求关系如何？以武汉市为例，2005年人均住房面积为20㎡/人，按小康标准32㎡/人的要求，还相差12㎡/人，武汉市城区人口为600万，则相差7200万㎡，这还不包括要大量拆迁的旧房面积和大量外来人口对住房的需求。因此，在今后一个较长时间内（至少十年）我国商品房市场仍是一个供小于求的局面。另外，住房的建设成本也在

5、不断上涨，特别是建筑材料价格的上涨，直接导致了住房价格的上涨。　　总之，房价格上涨将是绝对的。　　2、土地资源供应状态　　住房项目的建设离不开土地，而土地资源具有一次性消耗和不可再生的特点，在我国还具有国家垄断的性质。因此，随着时间的发展，可用于住房开发项目的土地越来越少，其供求关系将越来越紧张，投资人获取土地的成本将越来越大。如在武汉市2005年中心城区土地价格为600万元/亩，周边城区土地价格为200万元/亩，市郊已达到80万元/亩，这些价格还只是一个粗略的平均数。随着我国城镇人口的不断增长，城市建设的不断加快，土地价格将会不断攀升。　　3、政府的宏观政策　

6、　在市场经济条件下，政府的宏观政策对商品价格的影响力度不会太大，在我国由于市场经济体系还很不完善的情况下，政府的宏观政策还是有相当大的力度。如最近两年，国家为抑制住房价格过快增长，先后出台了“旧国6条”、“新国6条”、“国8条”等政策，对于抑制住房价格过快增长有一定的帮助。　　4、当地的经济发展水平　　由于我国幅缘广大，各地的经济发展水平高低不同，导致各地的商品住房价格高低不一，一般沿海经济发达地区的房价要比中部和西部地区高，有的地区差高达几倍。有的在同一地区，但由于管辖的政府不同，房价也有很大的差别，如北京市郊区的商品住房价格为6000元/㎡，但与其一路之隔的

7、河北省的同一地区的住房价格为3000元/㎡。　　　　三、当前普遍偏高的住房价格的成因　　　　当前，我国的住房价格普遍高于购房者的承受能力，在武汉市，对于一个普通市民，如果只靠个人的经济力量来购买一套位于市区的普通住房，按其现在的收入他需要30-40年时间来支付住房费用，而在北京、上海等城市，这一时间可能更长。普通购房者购买住房本是改善生活的，但现在却恰恰相反，除了住房面积大一点外，其它的生活质量却大大不如以前，沉重的购房贷款压得购房者喘气都难。形成这种局面的主要原因有：　　1、政府的宏观调控不力　　从2004年开始，国家和地方先后出台了几个意在抑制商品房价过快上

8、涨的文件，但时至今日，房