我国商品住房价格趋势探究

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1、我国商品住房价格趋势探究　　摘要：伴随我国房地产业的快速发展，房价的飙升引起了全社会广泛关注和激烈争论，房地产的未来发展不再是单一的经济问题，而是不可忽视的社会问题。通过对房价的比较研究，借鉴国外应对高房价的措施，对促进我国房地产业良性的发展提出一些建议性对策。关键词：房价原因影响对策中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1007-3973（2013）006-150-021商品住房价格研究1.1比较研究1.1.1国际横向比较表12010-2012年各国住房价格比较（单位：美元）从表1可看出，2010-2

2、012三年，美国、西班牙房价逐年下跌，法国上涨放缓，日本有下降趋势，而唯独我国的房价上涨幅度超出国外，下降幅度比不上国外。且在2010年我国楼市在调控之处出现了逆势上涨且涨幅很大。纵观全表，发达国家有效抑制房价快速上涨的调控措施是值得我们去关注和思考的。1.1.2国内纵向比较（1）商品住房价格的时间序列比较。8表2中国2008-2012年房产销售价格同比上涨百分比统计表我国国内商品住房价格在2008-2012年之中经历了两个波折：一个是2008年的金融危机，在全球经济一体化的背景下，中国作为发展中国家的领头羊和世

3、界经济的核心体之一受到不小的冲击，整个房产销售价格同比都呈下降，且幅度较大；另一个是2010年楼市调控的作用，除经济适用房和高档住房呈上升趋势外，其他都有下降，说明国家宏观调控总体抑制了房价的快速上涨，但改善住房的刚性需求又是一个不容忽视的问题。（2）房屋销售价格指数。房屋销售价格指数是反映房屋销售价格变动的程度以及趋势的相对数。在2010-2012年中，我国房屋销售价格指数都是逐年上涨，并且在不同类型的住房中除经济适用房比较稳定，普通住房及高档住房的浮动比例都较大，尤其是高档住房自2010年后，各季度销售价格指

4、数都高于经济适用房和普通住房。（3）国内城市住房价格比较。1）一、二、三线城市住房价格比较。表32008-2012年国内城市房价上涨幅度比较8我国一、二、三线城市房价涨幅情况从表3中可看出，受2008年金融危机影响，一、二线城市房价由原来上升趋势逆转为下降趋势，一线城市下降较二线城市严重，但三线城市的房价不仅没有受到多少影响，而且不降反升。这说明城市房价上涨的越快对外界因素的影响越敏感。2010年房地产市场恢复了活力，各地房价又开始以迅雷不及掩耳之势上涨，2010年，属于二线城市的宁波以26.3%的涨幅速度超过了

5、一线城市广州、深圳，三线城市的珠海更是以26.42%的惊人涨幅超过了广州，并把二线城市远远抛在了后面。房价的飞速上涨对我国经济的稳定带来了潜在危机。2）中东西部城市住房价格比较。中东西部城市住房价格以东部上涨幅度最为厉害，尤其是杭州2008年均价为13338元/㎡，到2012年上涨为25840元/㎡，足足上涨了93.73%。中部以合肥为例，2008年均价为4849元/㎡，2012年为6255元/㎡，上涨了28.99%。西部的成都2008年为4650元/㎡，2012年为8511元/㎡，上涨了83.03%。从这些数据

6、可知，中西部地区的房价上涨幅度虽没东部地区厉害，但就其自身而言，涨幅不小。因此，过快上涨的房价提醒必将带来一系列问题的出现。1.2商品住房价格上涨过快原因分析1.2.1国际热钱的涌入8在人民币升值和房地产行业高利润的吸引下，国际热钱大量涌入所形成的“羊群效应”，进一步推动了房价的上涨。“热钱建仓，囤积待涨，热钱出货”是国际资本投资行为的实质，并且由于国际资本受国家银行利率和相关政策的影响很小，其本身又属短期行为，因此政府即使采取措施其效果也甚微。1.2.2政策影响2008年下半年开始，为应对全球金融危机我国实行了

7、较为宽松的货币政策。多次的下调存款准备金率，多次降息，一方面减轻了开发商和购房者的资金压力，同时人们对货币产生的贬值预期，刺激了消费者的购买欲望；另一方面货币供应量的大幅增长，在实体经济尚未完全复苏的情况下，大量信贷资金进入房地产市场，推动了房价的上涨。同时低门槛的银行贷款机制使进入房地产市场的资金快速增长，也进一步推动房价上涨。1.2.3市场不规范、结构不合理8房地产开发的资本利润率国外通常为6%-8%，而我国高达15%左右。开发商囤积土地待机开发、以次充好哄抬好房价格、对买主进行销售欺诈等行为为开发商赢得过高

8、的资本利润率带来机会。随着我国经济的不断发展，居民可支配收入提高，而银行存款利率的降低，股市低迷，债市盘小，房市的繁荣，使得更多的人希望通过房地产市场来保值增值。同时一些房产公司、中介公司、投资者利用政策和市场信息不对称进行炒作，再加上媒体的大肆渲染，造成房地产市场总需求偏大，从而形成房产投机。另外，长期以来我国住房供给结构不合理，高档商品房供给比例占主导，经济适用房和廉