广西商品房价格研究

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1、广西商品房价格研究一、引言　　自改革开放以来，我国进入经济发展的快速通道。作为新兴产业代表的房地产行业更是迅猛发展，为我国经济增长做出了重大贡献。从2000～2010年之间，我国而房地产行业的平均增长率几乎是GDP增长率的两倍，充分展示了房地产行业对我国经济增长的贡献力度。　　房地产行业高速发展的同时也暴露出很多问题，例如房地产投资增长过快，商品房空置率增加，供需不合理，阶段性供给过剩，商品房质量不过关，偷工减料严重，房地产价格增长过快等等。近几年房价增长率高达20%，让普通大众望而生畏。广西是西部各省中经济发展较快的省份之一，房地产行业近年来得到了快速

2、发展，房价也逐年飙升，从2000年到2010，广西房价由1450元到3562元。2011年受国家政策因素影响，房地产价格增速稍微放缓，但没有明显下降，广西什么样的房价才算为一个合理水平呢，现存争议较大，没有定论。　　二、影响房地产价格的因数　　房地产行业所需资金量大、资金周转时间长、涉及的产业链广，受国家宏观调控影响显著。本文主要从商品房的需求、商品房的供给和宏观经济形势这三个方面因素进行阐述。　　（一）对商品房的需求　　1.人口因素。房子是人类居住的必需品，人口增多对商品房的刚性需求就会增大。随着80后慢慢进入社会且都到了结婚生子的时期，对房子的刚性需

3、求越来越大，促使房地产价格上扬。　　2.城镇居民人均可支配收入。城镇居民人均收入水平是决定其消费的关键因数，人均收入水平提高，就会使居民的消费增加，但随着人均收入水平的不断提高，用于购买食品消费所占比例会相应减少，用于够购买房地产等耐用消费品相应增加。所以可知城镇居民人均收入和商品房价格成正相关的关系。　　3.城市化率。近来来城市化进程加速，城镇人口占比由1995年的30%上升到2011年的50.3%，首次超过农村人口。城镇化的加速一方面大大增加了城镇居民对商品房的需求量，另一方面促使商品房供给跟不上需求的步伐，造成房价上扬。　　4.商品房的销售情况。商

4、品房的销售情况必须把商品房的销售面积与销售额结合起来进行分析，商品房销售面积反映居民对商品房的需求量，销售额反映市场的综合情况，商品房的销售情况与价格很难有明显的关系。　　（二）商品房的供给　　1.商品房的投资额。商品房投资越多产出越多，商品房投资增加使当年商品房施工面积增加，引起当年或次年的房屋竣工面积增加，影响商品房的供给，从而影响商品房价格。　　2.商品房成本。房地产成本主要是三大块，土地购置费、建安成本、税收。06年以来土地购置费增长迅速，占据了总成本的60%，土地购购置费的增加无形中推高了房价上涨。　　（三）宏观经济形势　　中国房地产行业受政策

5、导向明显，所以宏观经济形势对房地产行业的影响比较显著。我主要从消费者价格指数，通货膨胀率、利率，货币政策和财政政策来阐述宏观经济形势和商品房之间的关系。生活中消费价格指数用CPI代替，然而它具有很明显的滞后性，一旦CPI过高，一般国家就会施行紧缩的货币政策，使流通中的货币量减少，从而减少各行业的投资。通货膨胀来临时，人们往往会放弃手中的货币或从银行兑出自己的存款，购置实物，增加房地产等耐用品的购买，推动房价上涨。国家紧缩性的货币政策，使居民还贷压力增加，可能导致房地产行业资金链断裂，房价随之下跌。　　三、搜集数据和建立模型及处运作　　（一）数据的搜集　　

6、通过中经X和广西统计年鉴综合得到了2000年至2011年的数据。其中的因变量是商品房平均售价（y）、各因数分别是广西商品房投资额（X1）、每万平米土地购买价格（X2）、销售面积（X3）、广西省GDP（X4）、城镇居民人均可支配收入（X5）。　　（二）模型的建立　　设线性回归模型为Y=c+aX1+bX2+dX3+eX4+FX5+ε。其中a、b、d、e、f分别是回归参数X的相应系数，c为常数项，ε是随机扰动项，通过这一线性方程可以得出他们之间的一些相关关系。　　用Eviews6.0软件进行数据处理。运行结果如下　　Y=274.867+1.860135*X1+

7、0.164333*X2-0.208427*X3-0.561558*X4+0.400708*X5　　由运行结果可知R2=0.999914，说明模型的拟合效果非常好，F检验的相伴概率是0.000000证明多元线性回归方程高度显著。　　异方差一、引言　　自改革开放以来，我国进入经济发展的快速通道。作为新兴产业代表的房地产行业更是迅猛发展，为我国经济增长做出了重大贡献。从2000～2010年之间，我国而房地产行业的平均增长率几乎是GDP增长率的两倍，充分展示了房地产行业对我国经济增长的贡献力度。　　房地产行业高速发展的同时也暴露出很多问题，例如房地产投资增长过快

8、，商品房空置率增加，供需不合理，阶段性供给过剩，商品房质量不过关，偷工减料严重，