房地产外部性及其治理评析

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1、2011年1月宁夏社会科学No．1．Jan．201l第1期(总第164期SocialSciencesinNin~xiaGen．No．164房地产外部性及其治理评析孙炜(北京师范大学珠海分校，广东珠海519085)摘要：房地产业发展是城市化进程的重要内容，但房地产的开发经营及消费对经济社会和环境也不可避免地带来负面的效应，即房地产外部性问题。只要存在房地产外部性，就会对社会资源的配置产生负面影响，使市场机制运转出现低效率，从而降低社会福利。因此，政府可采取市场化和非市场化的方式来解决房地产外部性问题

2、。但无论采取哪种方式，都不同程度地存在缺憾。关键词：房地产业；外部性；资源配置；社会福利；治理中图分类号：F293．3文献标志码：A文章编号：1002—0292(2011)01—0061—03房地产业作为发展中国家城市化进程中的支柱产业，对经济社会发展的各个方面起到了重大作用，但其开发经营及消费也产生了房地产外部性问题，房地产外部性是市场失灵的典型现象，对经济社会乃至生态环境产生了许多影响，越来越受到政府和民众的重视。一、房地产外部性概述外部性又被称为外部效应，是指一个人或企业等经济主体的行为影响

3、了其他人或企业的福利，但却没有相应的激励机制或约束机制使产生影响者在决策时充分考虑这些行为对其他主体造成的影响。⋯所谓房地产外部性就是指家庭、企业或公共机关的房地产经济活动虽然对其他主体造成了有利的或不利的影响，但却不会因此得到报酬或承担代价(成本)。施／Jn#t,部性的一方只考虑自身利益最大化，纯属个人理性而非社会理性。简言之，当经济主体的私人成本或收益与社会成本或收益不对等时，便产生了外部性。二、房地产外部性分类及其影响分析以外部影响的性质和作用分，房地产外部性可分为房地产正外部性和房地产负外

4、部性。房地产正外部性是指房地产经济活动给其他人无偿带来了好处，也称外部经济。与此相反，凡是因房地产经济活动受损而又无补偿的外部影响被称为房地产负外部性，也称外部不经济。按经济活动主体划分，房地产外部性分为房地产开发的外部性和房地产消费的外部性。无论是房地产的开发还是房地产的消费，均存在正效应与负效应。房地产开发的正外部性主要体现在三个方面：一是对城市化及经济的有益促进。城市化是社会经济发展的必然进程和客观规律，而房地产项目的开发建设是城市化进程中的重要微观组成部分。房地产项目的集群构成了城市按照一

5、定功能分布的地域体系与空间结构体系，房地产的投资改善了区域投资环境，拉动了众多直接相关及间接相关产业的发展，促进了就业，带动了整体经济的蓬勃发展。二是对其他房地产开发商或其他生产者的有利影响。房地产开发项目往往会完成附近的基础设施建设，这为其他房地产商在相邻区域开发各类物业创造了良好的环境条件。另外，房地产开发项目的土地集约利用，尤其是工商业开发项目的城市土地利用，会产生集聚效应，带来技术、信息、劳动力、市场营销网收稿日期：2010一l1—07‘作者简介：孙炜(1974一)，男，北京师范大学珠海分

6、校不动产学院讲师，主要研究方向为宏微观经济及不动产经济。一61—络等共享所产生的额外收益，提升该区位的土地价值。三是给消费者带来了投资价值。城市房地产的良性发展会提升城市房地产价值，给投资者带来财富效应。另外，优秀且安全的房地产项目会构成优良的城市人文立体景观，陶冶民众心灵，提升人文素质，增强消费者的城市归属感和认同感，也会给社会治安带来良好影响，从而增进社会福利。房地产开发的负外部性集中体现在其施工阶段对环境生态和消费者的消极影响及房地产投机活动对经济的负面影响上。房地产开发建设期间会产生大量建

7、筑垃圾，出现噪声污染、水源和土壤污染、空气质量下降等不良生态影响。居住环境的恶化、交通线路的堵塞或改变、城市公共绿地的剧减、大量植被的破坏、河流湖泊的污染等等都会给附近居民带来麻烦，直接降低了消费者的福利水平。这当中，有些影响随着建设项目的竣工而消散或缓解，而有些影响却是持续的，它会在相当长的时间内存在，对经济社会的可持续发展产生了不利后果。房地产消费的外部性是因房地产的消费行为而产生的影响。其正面影响主要是房地产消费拉动了社会有效需求，从而带动了房地产业及相关产业的发展，促进了地区乃至全国经济总

8、量的增长。而负面效应主要体现在消费的示范效应上，表现在高收人者或公款购房者消费高档住宅对收入稍低阶层的示范作用上。这一方面导致了开发商为追逐超额利润而大量开发高档豪华物业，大量占用有限的社会资源，从而造成畸形的供给结构；另一方面，间接推动了中低档物业价格水平的上扬，造成整体房地产市场的虚假繁荣。高收入者的购房行为使房价在高位持续徘徊，房价收人比严重失衡，降低了中低收入消费者的福利。[2此外，消费者在消费物业的过程中，由于物业设施不健全以致废水废物大量堆积，严重影响了居住区的生活环境