基于价值链视角的物流地产核心竞争力分析

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1、2012年第7期物流工程与管理第34卷总第217期LOGISTICSENGlNEERlNGANDMANAGEMENT物流论坛doi：10．39694．issn．1674—4993．2012．07．004基于价值链视角的物流地产核心竞争力分析口郑世刚(湖北经济学院物流与工程管理学院，湖北武汉430205)【摘要】物流地产是物流产业与工业地产结合的产物，具有客户需求，成本控制、工业用地、商业运营、物流设施、专业服务等特点。物流地产价值链涵盖前期开发、中期建设和后期开发三个阶段，在物流地产各价值链节点的价值因子中，产业环境、基础设施、市场研究、专业技术水平、服务水平、运营能力和人力资

2、本7个因素是物流地产的关键价值因子，也构成了物流地产的核心竞争力。【关键词】物流地产；价值链；核心竞争力【中图分类号】F273【文献标识码】A【文章编号】1674—4993(2012)07—0010—03AnalysisofCoreCompetitivenessoftheLogisticsRealEstateBasedontheValueChainPerspective口ZHENGShi—gang(SchoolofLogisticsandEngineeringManagement，HubeiUniversityofEconomics，Wuhan430205，China)【Abs

3、tract】Logisticsrealestateisaproductofthecombinationoflogisticsindustryandindustrialrealestate，withcustomerdemand，costcontrol，industrialland，commercialoperations，logistics，facilities，professionalservicesandothercharacteristics．Logisticsrealestatevaluechaincoverstheearlydevelopmentofthemid——co

4、nstructionandpost——developmentinthreestagesinthelogisticsrealestatevaluechain，thevalueofthenode~ctom，industryenvironment，infrastructure，marketresearch，professionalandtechnicallevel，servicelevel，operationalcapabilitiesandhumancapitaltheseven~ctorsoflogisticsrealestatevaluefactor，butalsoconsti

5、tutethecorecompetitivenessofthelogisticsrealestate．【Keywords】logisticsrealestate；valuechain；corecompetitiveness2003年，物流服务巨头普洛斯携“物流地产”概念强势进产开发建设的基础。首先正确选址能够降低物流企业成本，入中国，引进了“工业土地+物流设施+专业服务”的物流地物流地产商虽然可以按照客户要求选址开发，但通过预测客产模式，在为产业发展提供高标准、专业化物流设施和为企业户市场需求完成土地的开发部署将使物流地产商占据市场主发展创造附加价值的同时，也为物流地产企业带来

6、了丰厚报动权。其次通过为物流企业提供配套完善的物流设施和高标酬，并成为众多投资者竞相追逐的对象和新的投资热点，但也准物业服务使其专注于提升核心竞争力，不仅能够满足物流出现了物流地产盲目投资开发、变相圈地、低效经营、违规操企业需求，也能够降低其投资从而提高回报率。因此，物流地作等问题。本文重新界定物流地产的特征，在构筑物流地产产必须以市场为导向，客户需求为前提。价值链的基础上，提取物流地产价值因子，分析物流地产的核1．2工业用地，商业运营心竞争力。物流地产是工业地产和物流运作的结合，土地所有权和1物流地产的特征分析使用权的分离使土地所有者专注于获取使用权让渡回报，使普洛斯认为，物

7、流地产是工业地产与物流运作结合在一用者专注于无土地投资负担下的业务增值，各取所需。物流起的商业模式，根据客户需求进行选址，投资建设优质高效的地产商通过让渡土地使用权，为物流企业提供使用功能，采用物流仓储设施，出租给制造商、零售商和物流公司等客户，并返租、融资租赁等经营和融资杠杆形式，在土地使用年限内获为其提供全方位的物业服务。从包括普洛斯在内的物流地产取稳定的现金流量。投资者的开发建设来看，物流地产应当具备以下特征：1．3物流设施，专业服务1．1客户需求，成本控制物流地产价值由三部分构成：开