翔龙凯旋大道项目策划定位报告

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1、翔龙凯旋大道项目策划定位报告目录CONTENTSPART1地块开发条件PART2SWOT分析PART3总体定位策略PART1地块开发条件地块概况自然资源交通条件规划要求地块优劣势交通条件地块概况规划要求地块优劣势自然资源本地块占地3.9万平米，约58亩。地块地势相对平坦，规整。地块呈东西走向长方型分布;地块西侧边长约165米，东侧边长约140米,南侧临四方新城边长约200米，北侧临山体边长约210米。沿北侧有山体分布，与地块的高差约50米左右;沿南侧向地块东侧走，将形成与四方新城局部9米，20米，30

2、米，40米不等的高差。地势内高差相对较小，除地块临路一侧局部范围内高差低于凯旋大道5-6米外，地块与凯旋大道的高差约为11米。地块与四方新城项目之间形成宽约40-60米不等的代征地。结论：1、产品规划布局应尽量弱化地块东、南侧及北侧山体的高差2、地块在布局上应考虑平衡土地利用率和朝向等问题。交通条件地块概况规划要求地块优劣势自然资源项目紧邻800亩四方山植物园，生态环境较好。地块北侧的自然山体植被较好，南、东两侧将形成40-60米不等的山地绿化带。与地块凯旋大道路对面，形成一条天然的山沟，并与对面山体形

3、成对望，山体的植被相对较好。地块内尚无明显的自然景观资源，需要更多的借助和自行营造景观。地块南侧的四方新城项目将规划建设10万平米的汽车文化主题公园。结论：1、项目外围景观条件相对较好，可以在产品规划上充分借鉴和利用。2、项目内在景观价值的缺失，在规划上，应引入一定的景观元素，弥补这一弱势。交通条件地块概况规划要求地块优劣势自然资源项目地块凯旋大道四方新城本地块西侧临35米宽凯旋大道，其余三个方向均无道路，交通条件较差。地块与四方新城项目紧邻，中间形成一条城市代征绿地，在交通体系规划上，可以将本案与四方

4、新城做统一考虑，形成两个项目一体化的交通系统。但与四方新城项目形成局部10-30米不等的高差，对于借用四方新城的道路系统来打破本项目地块的交通瓶颈难度较大。结论：1、项目地块一面临路，地块内易形成良好的居住氛围和品质。2、但地块用地条件对内部交通系统的要求高，应重点考虑与四方新城的结合。交通条件地块概况规划要求地块优劣势自然资源项目总占地：3.9万平米，约58亩地。项目容积率：2.5-3.0之间。项目绿化率：大于30%。建筑密度：不高于30%。项目综合地价：41万/亩。交通条件地块概况规划要求地块优劣势

5、自然资源优势劣势开发方向性位于城市新中心区域配套环境较差区域成长性较好，可锁定对居住配套要求低的及对区域升值潜力较为看中的两类人群。地块周边自然景观资源较好地块相对低洼，四面高差较大，内部无特殊景观价值加强内部景观的营造，并在规划上充分借用周边景观资源；可考虑将好的产品向上走，低档产品向下走；在地块内形成一定的坡地高度内差，弱化高差的影响。地块紧邻城市主干道，交通便利地块纵深长，临街面较窄注重项目在居住氛围和品质方面的营造，品质相对较高的产品可以沿地块从内之外布局。项目紧邻四方新城，可实现配套互享，节约

6、开发成本两地高差较大，本地一面临街，交通动线组织的经济性不强1，可充分将项目配套共享；2，局部组团进行融合，充分利用两地块间代征绿地，减少内部交通系统；紧邻两大商业体，外在配套环境优越云燕及四方新城规划大体量商业，对本案商业构成强有力的竞争。差异化定位，适当控制商业规划的面积。交通条件地块概况规划要求地块优劣势自然资源产品品质依次拔高内外交通系统共享还可通过空间的“高在上，低在下”的形式依次拔高产品品质充分利用绿化带的优势及四方新城的交通系统，进行局部范围的融合。通过适度调高地块内部高差，形成梯度变化，

7、来弱化与周边的高差关系。项目地块开发利用示意：PART2SWOT分析优势分析劣势分析机会分析威胁分析方向研判机会分析优势分析威胁分析方向研判劣势分析项目所在区域为城市新中心，发展潜力及升值潜力大。项目位于四方山植物园旁，周边生态环境较好。项目与四方新城紧邻，可实现项目在配套资源上的最大共享。项目仅一面临路，较容易营造比较好的居住氛围和项目品质。项目规模适中，适合“短频快”的开发战略，迅速实现资金的滚动。翔龙地产及所开发项目具有较高影响力，将固化一定的客户群体。机会分析劣势分析威胁分析方向研判优势分析项目

8、所在区域周边配套不完善，短期内生活成本较高。项目地块与四周山体高差较大，对产品规划要求高。项目一面临路，加之与四周的高差大，对社区交通系统规划高求高。地块南北向短，东西向长，对规划布局的要求高。项目地块内标高与道路标高差11米，将造成大量回填，成本增加。劣势分析机会分析威胁分析方向研判优势分析发展大道、凯旋大道及大岭路改造，将带来更多的居住需求。四方新城规划有30余万平米产业园，将带来一定的居住需求。凯旋大道片区为张湾区重点打造区域，将成为