中原-望京龙韵公园商业项目策划定位报告.ppt

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1、望京龙韵公园商业项目策划定位报告北京中原商业部2006-04-04报告主要分为如下八个部分市场环境主要商业商户调研项目定位租售价格项目产品财务估算参考项目第一部分市场环境研究区域界定东北四环与东北五环之间；东至京顺高速路（机场高速）；西到京承高速路（地铁13号线），即整个望京区域。区域总体环境与分析区域总体环境与分析区域总体环境与分析区域道路及交通设施规划分析区域道路及交通设施规划分析目前望京区域内以私家车、出租车及公交系统交通为主要交通方式,地面公交系统发达，该地区现有地上公交路线达18条；到达该区域的地下交通工具主要以地铁13号线及区域内在建的3

2、号线为主。市场供应分析---区域商业市场现状市场供应分析---区域商业市场现状名称专业市场住宅商业写字楼底商现有供应量（㎡）33000㎡171184㎡19804㎡合计223988㎡市场供应分析---区域商业项目的未来供应名称独立商业住宅商业写字楼底商现有供应量（㎡）495000㎡311800㎡81800㎡合计888600㎡市场供应分析---区域商业总供应名称现有商业供应未来商业供应供应量（㎡）223988㎡888600㎡合计1112588㎡市场供应分析---区域未来商业格局市场供应分析---区域商业物业之租金市场供应分析---区域住宅商业之租金区域住

3、宅商业以底商为主，辅以独立商业楼，租金区间在2-16元/天/平方米间，差异较大，但大部分住宅商业的租金集中在2.5-8元/天/平方米。价格差异主要受物业位置、店铺面积、产品条件、入驻业态、楼层等因素影响。市场供应分析---区域写字楼商业之租金区域写字楼底商较少，分布不集中，租金区间在3-7元/天/平方米之间。租金差异主要受地理位置、物业条件、租赁面积等因素影响。除卷石天地尚未建成，佳境天城因位置较差大部分空置外，其余几乎无空铺。市场供应分析---区域集中商业之租金区域专业市场有租金区间在3.5-20元/天/平方米之间；购物中心的租金区间在2-18元/

4、天/平方米之间；“六佰本”商业街是销售型物业，不仅要考虑售价，还需考虑到租金回报，现阶段尚处于定价阶段，故没有最终价格出台。市场供应分析---区域街铺商业之租金区域商业多为住宅底商，街铺数量较少，多为老旧临建及餐饮楼，对本项目的参考意义不大，其价格区间在2.6-7元/天/平方米。价格差异主要体现在业态、面积、位置、产品条件这几方面。市场供应分析---区域商业物业之售价目前区域可销售项目数量较少，长期以来销售的主要商业形式为住宅底商，近期随着商业形式的丰富，出现了销售型的集中商业，价格区间在1.1-3.87元/平方米之间。市场供应分析---区域商业各业

5、态现状市场供应分析---区域商业各业态现状市场供应总结2007年底商业供应总量将超过110万平方米，未来达89万平方米，商业将快速发展，市场竞争加剧;以住宅商业为主，未来将从住宅配套商业向综合性商业过渡;商业已经历一轮重新洗牌，未来发展方向更明晰，市场更成熟;未来商业分布范围更广，考虑到内部各地区需要;除购物中心、商业街租金对本项目有一些参考性，其它参考性不强，又因本项目独特环境与建筑形式，故其它项目租金参考性不强;目前业态以日常生活配套为主，品牌商户少，未来各集中商业投入及部分知名品牌商户入驻，提升区域市场吸引力;区域尚处于发展阶段，短期内租售价格

6、具有一定上涨空间;市场需求分析---周边人口发展基本状况与分析名称住宅规模居住人口备注合计10254865㎡256372人按照万平米250人共25.64万人市场需求分析---周边人口发展基本状况与分析项目内容入住公司特征包括电子、汽车、文化、广告、科技、投资、工程公司、教育培训、咨询顾问服务等相关行业，办公面积从100-2000平方米之间不等写字楼供应量552667㎡区域办公人口估算按出租率80%计，目前人口约3.68万人（建筑面积12㎡/人估算）市场需求分析---周边人口发展基本状况与分析名称迁入人口写字楼人口数量（万人）25.643.68合计29

7、.32万人顾问对区域各类人口进行统计，由于原住人口、酒店流动人口、学生人群、电子城科技园办公人群和韩籍人群数量较难掌握，因此未计入其中。构成较复杂；整体综合素质相对比较高；原住居民较少，大部分将随着区域的发展与改造迁出；高素质新迁入人口占区域总人口比重较大；新建住宅购买者为公司高层、白领、外籍人士、海归人员、演艺圈人士等；区域内写字楼数量较少，商务人群总量较小；科技园内的办公人群出入有班车接送，在区域内活动范围有限；办公人群受教育水平较高，综合素质较好；酒店入住者多为商务人士；韩籍人员数量较多，收入水平较高；市场供应分析---区域人口总结市场供应分析

8、---区域商务和居住区对项目发展的影响居住圈层居住区未来将为本项目提供大量中高端消费人群，区域内商业场所相继