房地产调控与宏观调控的矛盾与出路

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1、房地产调控与宏观调控的矛盾与出路尹中立(《当代金融家》2007年第10期)自2005年以来，我国政府出台了“国八条”、“国六条”等一系列调控房地产的政策，但房地产市场却出现了“越调越涨，越调越高”的现象，该现象的出现不仅令老百姓无所适从，也让宏观决策当局颇感困惑和尴尬。正确认识这一现象，不仅关系到房地产市场的健康发展，也关系到今后的宏观决策。房价与房地产投资规模房地产一直是宏观决策的一个重点。1998年，当亚洲金融危机之后，我国面临通货紧缩时，为了刺激国内消费，政府首先想到的是刺激国内的住房消费，其方法是通过住房制度的市场化和货币化改革来刺激住房需求，带动房

2、地产投资的增长，从而带动宏观经济摆脱通货紧缩的泥潭；同样，2003年以后，当国内经济出现过热的苗头时，也首先拿房地产行业开刀，2003年6月出台的央行121号文件是这一轮房地产调控和宏观经济调控的开篇之作。然而一直以来，中国的宏观调控部门主要关注的是投资增长速度指标，对房地产行业的调控也主要关注该行业对固定资产投资的影响，很少关注房地产的价格波动。例如，最近几年的调控手段一直强调控制“两个闸门”，即希望通过控制信贷和土地这两个闸门来控制投资的增长速度。这种做法在计划经济时代是可行的，因为那时没有房地产市场，也没有房地产价格（实际价格被处于严格管制状态），决定

3、经济的最主要力量是计划“指标”而不是市场“价格”。将目前的房地产市场和10年前的房地产市场进行对比,我们可以看出,最大的不同是购买的主体发生了根本性的变化。1998年之前,买房的主体是“单位”,个人购房所占比重只有30%左右。“单位”主要是国有的,中央一道指令就可以很快将房地产的供给和需求都压缩下来,因此,价格不太重要,决策者只要关注投资规模就可以了。而10年后的今天,买房者主要为个人,个人购房所占比例超过95%。个人投资的行为主要关注价格的走势,中央的行政指令无法直接改变个人的投资行为。因此，今天的市场调控必须以房价为中心,否则不会有好的效果。在市场十分发

4、达的今天，如果仍然沿用计划经济时代的调控手段就会出现问题。当我们控制两个“闸门”时，市场会预期供给减少，于是房价上涨，尤其是在地产商的煽动下，房价上涨的预期被进一步强化。而房价上涨又会刺激地产类公司的利润的大幅度增加，在利润的驱动下，地产公司冲破重重阻力（其中，有正常的手段，如提高土地价格，使地方政府想方设法突破中央的调控计划；不正常的手段主要是行贿），扩大房地产建设规模。结果是房地产投资增长速度无法得到遏制，依然处在比较高的状态。房地产投资增长速度在2005年底一度达到20%左右，但2007年6月又回到了28%，2007年9月份同比增长超过30%，这个过程

5、实际上反映了市场力量战胜了行政力量。在市场力量中，地产类上市公司扮演着重要角色。截至到2007年8月底，我国地产类上市公司共98家，总市值达1万多亿元，这些公司可以凭借资本市场的力量，高价从股票市场融资，然后到地产市场高价拿地。以万科为例，2005年通过股票市场融资20亿元，2006年融资42亿元，2007年万科融资100亿的计划已经完成。这些资金很快成为地产市场的买家。从公告看，2007年4月至6月，万科就增加了七块土地储备。股票市场的投资者积极支持房地产类上市公司的再融资。因为这些公司融资之后会积极地增加土地储备，为投资者创造良好的盈利预期，于是股价大涨

6、。既然购置土地被市场视为“利好”，那么，上市公司必然会倾向于高价拿地，造成地产市场的行情不断看涨，从而刺激房价的不断上涨。房地产行业上市公司基本资料（截至到2007年6月底）上市公司家数97家总市值(亿元)10145亿元占A股比例(%)6.19％平均市盈率(2006年)88倍3.53上综指房地产2.521.510.50J-06A-06O-06D-06F-07A-07地产类公司股票表现从股票市场的表现看，房地产类公司的股价上涨远远领先于指数，截至2007年8月末，房地产类上市公司的上涨幅度在所有行业中排第一位，98家房地产类上市的平均市盈率超过了90倍。对于房

7、地产类上市公司来说，高市盈率和高股价就意味着低融资成本。于是，在目前的市场背景下，房地产类上市公司的融资冲动空前高涨，2007年的前8个月，房地产类上市公司已经公布的融资计划就超过了1000亿元。这1000多亿元的廉价资本将成为土地市场强劲的竞争者，成为推高房价的不可或缺的力量。严格控制土地与房价上涨的矛盾为了宏观调控的需要，同时也是为了保障粮食安全的需要，国土资源部实行最严格的土地管理制度，2006年全国批准新增建设用地同比减少39.8万亩，减少了15.6%。9年前即1996年，全国耕地数是19.51亿亩，人均耕地为1.59亩。9年间耕地减少1.2亿亩。2

8、005年我国耕地18.31亿亩，人均耕地为1.4亩，