中国房地产宏观调控的困局和出路研究

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1、中国房地产宏观调控的困局和出路研究哮口房比乒阀拉酌闺局玄磁研口余凯年“房改”以来,我国房价飞速果的深层次问题转移到城镇人口达万左右，城市上涨,房价收入比、租售比、空置率等反一对房地产巨大的刚性需求估化带來的年新増住房需求？万计不足映房地产泡沫的指标远超过国际警戒套，占年商品房供应量的％左右。水平，房地产泡沫日益膨胀。我国房价尽管这儿年房价上涨与房地产投从工业化进程看，年我国人飞涨不仅影响房地产市场有序发展，也资有相当大的关系，然而历年来“国八均美元，达到发达国家水平影响到金融市场稳健运行，甚至危及

2、经条”、“国六条”和“新国八条”的出台，的万美元，以人均美元为基济安全，成为我国经济运行屮主要不稳使得房地产投资客的投资热情受到点，平均年翻一番，至少需要快速发定因素之一。因此必须对飞涨房价加以大限度的抑制，但房价依然我行我素展年,工业化基木完成大约在遏制，通过宏观调控促使房价理性回归地上涨，唯一可以解释的是，可能对我年左右。如果人均收入与经济増长速挤岀房地产泡沫。国巨大的刚性需求估计不足。这是由度同步，年城镇人均收人为・年以来，我国一•直加强对房中国仍然处于城市化和工业化进程小万元，年将达到万元

3、左右。城镇地产市场的宏观调控，但是宏观调控的两大基础性推动I大I素决定的。居民收入总量大约万亿元，其中不但没能遏制房价,反而使得房价以年中国城市化率为％，中％用丁•住房开支，就有万亿元。如更快的速度上涨。我国房地产宏观调国人均已达美元,进入上此庞大的支付能力给住房需求提供了控已经陷入了“越高越调、越调越高”屮等收入阶段。国际发展经验已证明，直接持久的动力。的政策陷阱。要想真止根治房地产市这一阶段是城市化加速増长阶段,世年我国房价上涨速度趋向场“毒瘤”挤出房地产泡沫促使房地产界上已完成城市化的发达国

4、家城市于止常水平，而这是在严厉的行政控市场良性运行，必须从房地产市场的率在％—％、甚至％，小国城市制下实现的，这利腔制是以房地产市制度人手，找出“症结”所在然后选择化率至少还有？个百分点的空场机制作用失灵为代价的。这些年來政策工具其政策效果必然强于“头痛间，以年均・％的城市化率计算，需房地产业的宏观调控从最初的构造市医头、脚痛医脚”式的政策调控。要・？・年时间，城市化的高速增场机制起作用的宏观坏境，逐步演变影响我国房地产市场调控效长至少要持续到年，城市化每年到以行政控制为主，随Z而來的隐忧本文是福

5、建省社科规划基金课题编号：、福建省教育厅课题编号：和福建工程学院课题编号：的研究成果。年第期产经透视是，限购政策不可能长期持续，一旦放成为了一个有可能“绑架”国民经济屮央层而的强力推动下，各地虽出台开后，累积起來压抑多年的巨大需求的产业。了限购令、限贷令，并加快保障房建设有可能瞬间爆发，形成排浪式的、海啸这种经济对房地产过于依赖的困力度,但由于各地政府立场的异化，导式的、大堤决口式的需求，这种因宏观境在经济低迷时表现得更加明显。致我国房地产调控在地方政府层面卜往往“高高举起,轻轻放下”。这是我国调

6、控过度引发的房地产风暴对经济与年在货币政策持续紧缩和金融危社会发展的冲击可类比自然界台风对机的共同作用下，房地产价格的过快房地产调控难以取得有效成果的一个地面所有物体的破坏力，后果不堪设上涨势头在年底得到有效遏制并稳重耍原因。想。这种潜在的巨大需求尤其值得有四投资融资渠道单一中有降，地产调控取得一定成效。然关部门的重视。而，与此同时，经济增长速度也大幅下目前,我国房地产开发商与购房二我国经济结构不合理，过度挫，年第四季度的增速只有者融通资金的渠道主要來口商业银依赖于房地产业・％,则由正转负。为了应

7、对经济行。而在自身体系内存在着流动性过我国房地产长期以来都被设计下滑，年底，地方政府纷纷出台包剩情况下,追求盈利的商业银行所产成国民经济的支柱性产业，成为拉动扌舌购房补贴等在内的救市措施。在积生的信贷投放冲动，正好迎合了开发投资与需求最直接产业类型。屮国的极的财政政策、宽松的货币政策以及商与购房者对资金的需求。在资本市经济增长结构长期依靠投资驱动和地方政府救山政策的共同作用下，场不发达的情况下，利用银行信贷资需求拉动。从投资上看，尽管近年来年屮国经济企稳回升，房价大幅金进行间接融资成了我国企业和个

8、人中国住房市场经历了有史以来最为反弹，在冋补了年的跌幅之后还筹措资金的主要方式。房地产行业与密集和最为严丿万的宏观调控,但住房创出历史新高，并加速上行，给房地产商业银行Z间极大的风险关联度，这投资对经济增长贡献度不减，年调控带來巨大压力。年我国乂面是中央政府怕房价过快涨,但更怕?丿」，屮国住宅投资增速仍高达临与年类似的经济运行环境和大幅下跌的一个重耍原・％,住房投资对经济增长的直接困难，如何协调好经济增长和房产地同时,由于我国资木市场还不够带动作用増强，为・％，贡献度为调控这两项艰