高力国际：养老地产市场之契机

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1、暮色中国：养老地产市场之契机目录概述3市场潜力潜在需求：2025年老龄人口将达2亿4老龄化领跑者：一线城市的需求4政策环境5市场参与者及代表性案例6挑战11海外项目浅析12结论152暮色中国：养老地产市场之契机

2、2015年3月

3、高力国际概述在中国，曾属政府单方面管辖的养老地产市场，正成为私营房地产发展商及投资者的潜在开发领域。根据联合国人口署数据，中国业已进入老龄化人口快速增长阶段，65岁及以上人口数量将于2025年达到2亿，2050年将突破3亿。然而，中国现有养老物业存量较为有限且品类相对单一。在意识到解决养老物业

4、严重匮乏的一种途径是政府与社会力量需共同参与后，中央政府出台了若干政策，以吸引境外投资者及国内私营企业进入养老地产市场。2015年2月底，政府重申了对发展养老产业的支持，推进民间资本参与养老产业优惠措施的落实。这一最新公告反映了我国政府发展这项社会事业的长期策略。高力国际研究发现，对发展商及投资者而言，市场存在大量发展机遇，尤以中国一线城市为甚。在北京、上海及广州这三大城市中，65岁及以上人口数量高于全国平均水平，并逼近美国、英国及日本的水平。同时，一线城市家庭人均可支配收入较高，通常为独生子女家庭，且对医疗护理的要

5、求相对较高。这些因素将共同推动未来数十年内市场对养老物业的强劲需求。然而，这一细分市场在广义房地产市场中仍处于起步阶段。尽管一些发展商和投资者已尝试了多种商业模式，最青睐的盈利模式尚未出现。高力国际回顾了北京和上海当前养老地产行业的政策环境及盈利模式等因素，以辨别市场机会；并对美国、英国及日本的案例进行总结与研究，从而为中国养老地产行业的发展作出启示。高力国际

6、2015年3月

7、暮色中国：养老地产市场之契机3市场潜力潜在需求：图1:中国老年人口数量（65岁及以上），1990至2050年2025年老龄人口将达2亿百万35

8、030%根据联合国标准，中国现已成为人口老龄化社会。以联合国标30025%准衡量，当一个国家或地区60岁及以上老年人口占总人口比例25020%达10%，或65岁及以上老年人口占总人口比例达7%时，即被20015%视为进入老龄化社会。至2015年年末，中国65岁及以上人口15010%占比将达9.5%，约1.32亿；若将此部分人口视作一个国家，100505%该国将超越日本并紧随俄罗斯，成为世界第十人口大国。2015至2025年间，中国65岁及以上人口的年增长率将超过全199019952000200520102015202

9、0202520302035204020452050中国老年人口数量中国老年人口占比球3.3%的平均增速，达4%。联合国人口署预测，到2025年，来源：高力国际研究部、联合国人口署，2015中国65岁及以上人口数量将达到2亿，占全国人口总数的13.5%，这一比例远超人口老龄化社会的最低标准。中国老龄人口的增长以及社会结构的变化要求养老物业及医疗图2:60岁及以上户籍人口占比护理设施在相对较短时间内大规模发展。目前，我国养老地产30%市场很大程度上由政府掌控。然而，政府高层已承认，为如此25%庞大且在不断增长的老龄人群提

10、供养老物业及服务，社会力量20%亦需参与其中。15%10%5%北京上海广州60岁以上老年户籍人口占比中国老龄化领跑者：来源：高力国际研究部、国家及地方统计局，2015一线城市的需求官方数据显示，在我国四个一线城市中，北京和上海的老龄人口比例最高，人均可支配收入水平亦位居前列。鉴于这两图3:一线城市居民人均可支配收入，2015座城市高于平均水平的支付能力，这些因素将推动京沪两地人民币对新建养老设施最为强劲的需求。2013年，北京、上海及广45,000州60岁及以上人口占比均超过了全国14.9%的整体水平。在40,000

11、广州，该数值为16%；在北京为21.2%；而在上海该数值为35,00027.1%，近乎全国平均水平的两倍。仅这些城市便有合计八百30,000万的60岁及以上人口。25,000北京上海广州与此同时，北京、上海、及广州的城市家庭人均可支配收入城市居民家庭人均可支配收入中国分别为人民币40,321元、43,851元及42,049元，而全国平均来源：高力国际研究部、国家及地方统计局，2015水平仅为人民币26,955元。4暮色中国：养老地产市场之契机

12、2015年3月

13、高力国际政策环境与美国、英国及日本等发达国家相比，中国的养

14、老地产政策2011年，一些官方迹象表明，政府欲将社会力量引入养老产相对欠完善。直至21世纪，养老物业及服务的提供仍系政府业领域，其中之一即为国务院提出加快发展养老机构建设的单一职责，且仅由养老院、医疗设施及医疗补贴所组成的小范需要。2013年6月，政府作出了进一步行动，民政部正式允许围体系提供。私营企业始终对养老行业持谨慎态度，主要缘外国投资者