旅游地产 高力国际：大连国际邮轮中心项目.....pdf

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1、敬呈：大连港投资发展有限公司大连国际邮轮中心项目总体概念定位及一期项目定位报告终稿上海高力物业顾问有限公司商铺代理及咨询部2010年9月2项目商业定位研究总体思路项目启动和前期准备大连市宏观经济概况行业细分市场分析市场竞争分析宏观分析中观分析微观分析供应项目所在行政区域规划分析大连商餐饮娱区域商业网点规划业市乐业发场概览展需求消费者访谈厂商访谈分析定位项目初步定位评估项目基地分析分析主题概念目标客群市场定位硬件配置产品组合定位研究经营开发开发节点开发模式租售模式财务分析产品优化设计策略3报告提纲一、宏观背景研究二、大连商业市场研究三、消费者研究四、项目特征分析五、可

2、比案例分析六、总体概念规划及一期商业定位七、风险对策及发展策略建议八、财务分析4宏观背景研究大连城市概况大连宏观经济指标城市未来发展规划5大连位于中国最具经济活力的环渤海经济圈内，具有经济快速发展的外部优势经历了近30年的改革开放，中国大陆东部沿海已经形成了以三个城市群为核心中国三大经济圈之一：环渤海经济圈的经济圈，即长江三角洲经济圈、珠江三角洲经济圈和环渤海经济圈。环渤海经济圈占据中国国土面积的12%和20%的总人口。预计2010年环渤海地区占全国GDP的比重达到30%，经济总量将达8.7万亿元大连位于环渤海湾经济圈内，是环渤海长三角经济圈的中心城市，

3、其经济的发展与沈阳、天津等城市之间互相促进、互相影响，又因其港口的优势，在外部条件上珠三角大连增强了大连的经济联动能力，使大连有较强经济发展能力6“海洋、海港、海鲜”使大连成为东北乃至全国著名的沿海城市和旅游圣地大连下辖6区、1县、3市，全市总面积12574平方公里，其中老市区面积2415平方公里，2009年末常住人口617万人大连是全国15个副省级城市之一、东北地区最大的港口城市，东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心和区域性金融中心大连被誉为中国的“浪漫之都”，大连的国际服装节、啤酒节、达沃斯论坛等国际性盛会以及圣亚海洋世界、老虎滩海洋公园、星海广场等知名

4、旅游景点已经使得大连东北亚中心城市的地位日益稳固7宏观背景研究大连城市概况大连宏观经济指标城市未来发展规划82009年大连人均GDP已超过10000美元，达到发达国家平均水平，位列环渤海经济圈主要城市之首2004年－2009年GDP（亿元）5000人均GDP4417排名城市3858(元)400031311大连7183330002570196221502天津6240320003沈阳5581610004烟台5718802004年2005年2006年2007年2008年2009年5鞍山543696长春379572004年－2009年人均GDP（元）800007营口3

5、319571833631988哈尔滨3288660000516249秦皇岛3126942579381554000034935根据商业发展规律，当人均GDP达到1,000－200002,000美元时，大卖场诞生。当人均GDP达到2,000－4,000美元时，专业店和便利店开始0诞生，当人均GDP超过4,000美元时，消费者2004年2005年2006年2007年2008年2009年更关注休闲、娱乐的消费数据来源：政府统计信息网9随着社会经济的快速发展，大连市民的生活水平也得到了显著提高，消费力逐年增强2004年－2009年人均可支配收入（元）人均可支配收入排名城市(

6、元)20000190141天津2143017500151092烟台211251500013350119943大连1901410378100004沈阳185605鞍山1504750006哈尔滨158877长春1447502004年2005年2006年2007年2008年2009年8营口143529秦皇岛13964大连人均可支配收入位于环渤海经济圈主要城市前列，且80%的可支配收入被用于消费近年来，大连市民在教育、文化娱乐和医疗保险等方面的开支呈现明显增长态势数据来源：政府统计信息网10大连社会消费品零售总额近年来快速提升2004-2009年社会消费品零售总额（亿元

7、）2009年大连市全年实现社会消费品零售总额1396.7亿元，比上年增长18.1%160025.00%1396.71400社会零售品总额按行业划分，批发零118320.00%1200983售贸易占据了83.5%；按照品类构成，100083915.00%732以穿的用品为主80064560010.00%从2004年到2009年，大连社会消费品4005.00%零售总额以年均15%以上的速度递增，20000.00%反映出大连市民的消费能力在迅速提2004年2005年2006年2007年2008年2009年高，也从一方面反映出了大连商贸零社会消费品零售总额比上一年