金地湾流域2010年整体营销策略

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1、湾流域2010年整体营销策略09年整体销售情况及10年销售指标板块市场分析大户型及别墅客户分析项目产品卖点的提炼2010年整体推案思路2010年客户积累策略2010年一季度销售指标一、09年整体销售情况及10年销售指标09年房源销售情况2010年销售计划2010年全年销售及签约指标09年房源销售情况已签约未售样板房领导保留目前本案一期处于尾房去化阶段，二期刚刚销售，后续销售压力较多一期小户型全部销售完毕，签约100%完成，12月月底全面交付一期别墅保留7套，样板房未售4套，可售1套（临变电站），合计12

2、套一期大洋房总价相对偏高，基本总价在500万以上，销售速度有所放缓二期别墅目前已开盘房源剩余9套，基本为临路位置及沿河第一排总价较高房源二期大平层目前已开盘房源总价400-480万，均价25000，销售速度有所放缓剩余可售房源数量盘点物业类型总套数已开盘数量已开盘剩余未售套数未取得预售证套数剩余可售套数整盘去化率一期双拼别墅82（含4套样板房）821201285%大洋房56（含1套样板房）561001082%二期双拼别墅81269556421%大平层1638319809939%2010年的销售计划项目2

3、010年销售区域总套数预计截止到2010年底完成签约套数整盘去划率湾流域一期90小洋房490490100%90小高层448448100%双拼别墅8282100%电梯大洋房5656100%拼接大平层111111100%二期双拼别墅8181100%拼接大平层163163100%2010年销售指标：全案完成100%签约，整年完成14个亿的签约指标2010年全年销售套数及签约指标本案2010年需要完成签约100%，2010年完成结案2010年需要完成14亿的签约指标2010季度1234一期大平层住宅（14F）2

4、2一期花园洋房（7+1）55一期双拼别墅66二期大平层住宅（14F）708048二期双拼别墅6202810总套数891137610140465二、板块市场分析公寓竞争个案年度回顾及市场竞争研判公寓存量公寓住宅面积已售面积未来可售在售项目尚东国际23.614.98.7（三期约8万方，为联排、叠加）万科金色城市8034.145.9金谊河畔23.622.51.1保利林语溪13.412.80.6绿地香颂10.66.54.1东旺名苑7.53.54（均为动迁）未上市项目浦发澳丽6.26.26.2万科五街坊约9.50

5、9.5万科金色公馆1.601.6中海地块111111合计187111.580.7未来三林片区后续公寓供应量在81万方，未上市项目28万方，在售项目达到53万方；除万科金色城市外，供应不大，并且尚东国际公寓清盘，区域大户型公寓稀缺性突出；09年供应套数09年去化套数月均去化套数尚东国际公寓20934131尚东国际洋房48777保利林语溪11911173196绿地香颂750747187金谊河畔27048944万科金色城市54052072新浦江城52251547一品漫城38448844中海瀛台43654349

6、公寓年度市场回顾流动性过剩、政策扶持、供求失衡三方面导致了09年区域内个案火爆去化尚东国际公寓09年供应套数：209套09年去化套数：341套月均去化速度：31套/月近期成交价：26000元/㎡暖市推动，去化大幅拉升，目前公寓尾盘销售，去化放缓尚东国际洋房09年供应套数：48套09年去化套数：77套月均去化速度：7套/月近期成交价：30179元/㎡暖市推动，去化大幅拉升，目前洋房尾盘销售，去化放缓保利林语溪公寓09年供应套数：1191套09年去化套数：1173套月均去化速度：196套/月近期成交价：17

7、411元/㎡受市场及大浦东规划推动，快速去化，6个月周期整盘基本去化，后续剩余2栋公寓绿地香颂公寓09年供应套数：750套09年去化套数：747套月均去化速度：187套/月近期成交价：17800元/㎡受市场及大浦东规划推动，开盘晚于保利林语溪，价格与保利相当金谊河畔09年供应套数：270套09年去化套数：489套月均去化速度：44套/月近期成交价：15333元/㎡三林片区价格最低项目，5月推出楼王房源，最高成交价能够达到18000-19000元/㎡，但非楼王普通房源成交价仅在13000-14000元/㎡

8、左右新浦江城大户型09年供应套数：260套09年去化套数：242套月均去化速度：27套/月近期成交价：18510元/㎡前期叠院以低价实现快速去化，9月底推出40套大平层（195㎡），开盘至今2月去化5套，该案体量大，开发周期长，配套不足，距离8号线也有一定距离，公寓产品不具备性价比优势下，去化立刻停滞一品漫城一期宽庭09年供应套数：0套09年去化套数：63套月均去化速度：6套/月近期成交价：18900元/㎡受新浦江城叠院低价开盘，该案迅速调